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Inversores inmobiliarios??

Yorkikun

Hincha Huevas
Registrado
2020/05/21
Mensajes
7
Los bancos te pasan a un comite de riesgo, y te sacan el flujo neto, como son bienes raices y contrato fijo, no lo castigan tanto, y serían aprox. 2M.

La propiedad que te interesa sale como 150M.

Te van a pedir un buen pie nomás, y jugar con la tasa-plazo, para que el dividendo no pase un 30% de esos 2M.


Seguramente te ven muy apalancado, por eso, no es tanto de flujos, sino de tu balance personal, mucha deuda, poco capital. Recuerda que tu capital respalda tus activos.

Igual con ese ingreso neto de 2M, te dejarian solo optar por un dividendo de 600k, no creo que una propiedad de 150M por más que juegues con la tasa y el plazo, te queden con ese pago.

Así que ese es el panorama, flujo algo insuficiente, y posible sobre-apalancamiento.

Esto va más allá si presentas los ingresos de otra forma, porque te lo castigaran seguramente.
Muchas gracias por tu respuesta, claro no me queda más que dar un buen pie o en última instancia prepagar para bajar mi carga financiera... el tema es que la casa está ahora, lo más probable que se venda de acá a fin de año pero bueno, así es la vida.

Nuevamente gracias por tu opinión y tiempo amigo


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sebastian_20

Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna
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2005/12/15
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Muchas gracias por tu respuesta, claro no me queda más que dar un buen pie o en última instancia prepagar para bajar mi carga financiera... el tema es que la casa está ahora, lo más probable que se venda de acá a fin de año pero bueno, así es la vida.

Nuevamente gracias por tu opinión y tiempo amigo


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Ahi tendrías que evaluar el costo oportunidad.

Esa casa estimas flujos futuros significativos.

A lo mejor te convendria vender algunos activos actuales e ir por la casa de 150M.

Ahí tendrias que ver bien si se conviene esa concentración de inversiones, en base a los flujos que te brinde la futura inversión y los costos operaciones de hacer estas transacciones. Ver bien tambien la plusvalia que tienes ahora en tus activos, compararlo también con la propiedad de 150M, si bien no es un ingreso percibido, si es una ganancia de capital que está ahí, año a año.

Un pie casi imposible de resistir por las entidades bancarias es un pie de 40%, ya que reduce mucho el riesgo para ellos, serían 60M adentro y les queda el credito con garantia hipotecaria a favor (es decir, en caso extremo que deban rematar la casa, tienen, al menos, 70M más), más lo que alcanzaron a cobrar.
 

Liberty Ban

Bosta
Registrado
2018/07/03
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Muchas gracias por tu respuesta, claro no me queda más que dar un buen pie o en última instancia prepagar para bajar mi carga financiera... el tema es que la casa está ahora, lo más probable que se venda de acá a fin de año pero bueno, así es la vida.

Nuevamente gracias por tu opinión y tiempo amigo


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En septiembre esa casa va a estar en 50 palos
 

Goalkeeper

Animal
Registrado
2007/09/24
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7.253
Hola a todos, he sido lector de este foro desde al año pasado y me acabo de registrar porque creo que acá podría recibir algún consejo de gente con más experiencia, mi nombre es Santiago, tengo 33 años y soy ing. civil industrial de profesión.

Resulta que estoy invirtiendo en departamentos hace un par años, actualmente tengo 3 y me salió una oportunidad de una casa en 180M, donde podría sacarle buena rentabilidad con la idea que tengo en mente.

El tema es que el banco no me quiere prestar ese dinero por mi carga financiera... acá donde viene el problema y pido algún consejo si es que alguien ya pasó por esto... actualmente ganó 1.5M (contrato) pero mis ingresos reales son 4M, el banco tiene todos mis movimientos pero a pesar de eso me dicen que no.

Mi contador me recomienda 2 opciones, crear una empresa y pagarme un sueldo para no tener más ese problema o bien generar boletas de honorarios por x servicio.

Cuál creen que es la mejor alternativa o bien si aplicaron otra estrategia ?

De antemano muchas gracias a todos por su tiempo.


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En el banco ITAÚ te prestarían toda la plata del universo con ese nivel de renta.
 
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