camello master
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le faltó un detalle, no solamente las casas y eso, sino que además el auto mercedes
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ministro de Vivienda: "mayoría de chilenos son propietarios de una casa y dos departamentos"
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que diga la firme y que solo quiere renunciar como muchos de la administracion actual al considerar pesada la pista en relacion a los otros poderes del estado
La cifra de vivienda la tiene contaditas el Servicio de Impuestos Internos con todos los roles, al SII no se les va niuna, porque las direccioens de obras municipales deben informar cada propiedad que nace en su comuna, Y EL PELOTUO NO SABE QUE ESA INFORNACIÓN DEL NUMERO DE PROPIEDADES LA TIENE EL SII??? conchasumadre que gente más ignorantes que la XUXA.
VIEJO PELAO IGNORANTE DE MIERDA...
Walter White
Animal
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Increíble... A veces uno tiende a pensar que piraña tiene mal ojo para elegir su equipo. Pero la realidad es aún peor; Todos esos sacoweas son iguales... iguales.
DavidC18
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Vi el vídeo del ministro chileno, pero dice que en su circulo es nomal que tengan más de un bien raíz, no dice que sea la realidad de todos lo chilenos. Ahora comprar una vivienda en Chile es infinitamente más fácil que acá, las tasas de interés aca son ridículamente altas (producto de la inflación), nadie te vende una casa en paso, por la pérdida de valor que tiene el peso, lo hace en dólares como los créditos UBA. Chilenos lloran por todo
no tiene mal ojo si no que repiten lo mismo de los otros gobiernos PONER A LOS MAS APITUTADOS E INSERVIBLES, ESOS PAJARITOS NO TIENEN PICO IDEA DE NADA, SI LE HACEN UN EXAMEN DE DESEMPEÑO EN SUS LABORES SACAN NOTA 2,0.
Así que el gobierno de los más capaces wajajajajajaja los mas idiotas e ignorantes.
megatron21
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Acá son más blandos los creditos, lo que también provoca que estemos más endeudados y tengamos cierta fragilidad económica familiar cualquier era que se salga del presupuesto nos vamos a la chucha
DavidC18
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boludos y vos crees que aca la gente no esta endeudada, con la tasa de interés al 70% y el de las tarjetas a más del 100% anual
Problemas de los Chilenos, su falta de educación hace que no vean lo que tienen, menos aun valorar los que tienen
Da lo mismo el interés cuando te venden una casa que debería costar 80 palos a 200 xd.
En Santiago hace rato que está todo lo inmueble caro. Un arriendo de una casa humilde en un sector humilde sale lo mismo o más que un sueldo minimo.
washocarnal
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Cuál regulación. Construyen sin proyecto en suelo agrícola loteado a la mala y jamás con permiso de edificación
washocarnal
Q.E.P.D.
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Muchas construcciones nuevas jamás pasan por la DOM, menos ingresan el papel para el SII.
Lo más probable que hiciera el ministro weta fue tomar el número de viviendas existentes, las "compradas" y desde ahí compararlo con la cantidad de personas en posición de "comprar". Como siempre, ese wn haciendo puras cagás. Hay empresas que compran pisos de edificios para arriendo. Ah, no pos, eso no lo sabe el wea de ministro de la excremencia.
esos ministros son flojos si no estan ni ahi con la gente, solo quieren cobrar los 18 palos mensuales e irse al asadito sabatino en el patio de su casa trasero con la piscina al lado.
sebastian_20
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the2
Come Mierda
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los ministros ganan menos
los congresistas si pueden llegar a ganar 18 millones, mitad sueldo fijo mas asignaciones que no les cuesta nada agregarlas como ingresos
washocarnal
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El escenario es más complejo que ese donde planteas que simplemente no hay oferta debido a embotellamiento Estatal.
Para elegir un inicio para exponer el problema, la poca oferta se debe a que actualmente es muy caro obtener un préstamo para proyectos de edificaciones, lo que reduce bastante quienes están habilitados para ofrecer viviendas al mercado, lo que se traduce en especulación.
Entiendo perfectamente que no puedas percibir esta dimensión, ya que intuyo que no te toca investigar estos temas y te mueves en el lado más teórico.
A continuación detallo cuál es la causa.
Es un muro gigante de texto.
Si te da paja leerlo, el tipo de edificación obedece al tipo de financiamiento y carácter cultural del individuo que está en búsqueda de vivienda.
El carácter cultural define qué tipo de maquillaje tiene el barrio y la vivienda, y si le basta con cómo quedaría si lo hacerlo personalmente o si obtiene lo que busca solo comprándolo. Como la edificación nueva es tan cara de financiar es más rentable cierto tipo de desarrollos por sobre otros, siendo los desarrollos para grupos familiares con mejor poder adquisitivo los que entregan mejor retorno de inversión, debido a plusvalía y estatus para reventa. Construirle algo a la gente que no lo aprecia causará que se devalúe debido a las ampliaciones basura que le agregan, destruyendo la plusvalía del barrio y afectando al stock por cobrar de la empresa, entonces deben ser viviendas lo más baratas posibles y lo más masivas posibles para aminorar el efecto destructivo de sus habitantes, razón por la cual es más efectivo hacer torres de guettos verticales para ese tipo de compradores.
Eso implica que solo quienes pueden financiar volumen o margen (definido desde estatus) para proyectos de edificación son quienes están habilitados para entrar al mercado inmobiliario. Como muy poca gente puede obtener prestamos grandes para esos proyectos la gente prefiere comprar lo que hay y no mandar a hacer a gente calificada, creando una situación donde no hay empresas pequeñas inmobiliarias que puedan crecer y mantenerse en el tiempo ya que su mercado se lo comen las autoconstrucciones sin permiso. De esa manera el mercado de oferta es controlado por quienes pueden acceder a préstamos de 100 a 5mil millones de pesos, y como esperan cada vez retornos de inversión mayores, controlan también la cantidad de viviendas disponibles.
Para obtener un préstamo grande que te permita financiar un proyecto de edificación (independiente de la escala, a la que me referiré más adelante) debes demostrar que tus ingresos los obtienes con un flujo predecible y sostenible en el tiempo, y que ese préstamo será beneficioso para el flujo. El ejecutivo bancario te someterá a un conjunto de preguntas en etapas, y en eso vas obteniendo una valoración que se aplicará a tu factor de riesgo. Si tus ingresos son predecibles y el préstamo no desestabilizará tu poder pagador, y además el proyecto de inversión está bien explicado, te aprobarán el préstamo. En cambio, si tus rentas son variables o pretendes financiar el préstamo mediante la operación de lo que pretendes comprar con esa plata.
¿Quiénes siguen este modelo de financiamiento?
a. Gente con flujo de ingresos que suele hacer proyectos de inversión. La plata la usan para un proyecto de inversión donde saben cuándo se van a pagar, cuándo le pagarán al banco y qué es lo que harán.
En este grupo a las viviendas se es entiende como inversión de capital, deben desarrollarse como el producto de una empresa, siendo el objetivo principal de una empresa el de mantenerse en el tiempo, y como tal el proyecto de inversión debe obtener un determinado Costo de Capital Promedio Ponderado. O sea, que debe diseñar el proyecto primero como un forecast de inversión y luego qué elementos deberá tener ese "producto" para lograr su rentabilidad.
La actitud de este grupo es el de aunar voluntades para obtener un retorno de inversión, mediante la venta del stock de "unidades". Meterse a este tipo de préstamos es una decisión de financiamiento. Meterse a realizar un proyecto de edificación es una decisión de inversión.
Los elementos del proyecto de edificación primero se definen y luego se realiza un concurso cerrado a contratistas de arquitectura, construcción, ingenierías, especialidades, etc. Luego se vende el "producto". Nótese que no se considera al producto como barrio o parte de la vida de una familia, sino que como un método para obtener un márgen. Si dentro de los elementos diferenciadores del producto está el estatus social, mejor pelo, tejas, bow window, terminaciones, etc, es solo porque la definición del perfil del comprador objetivo así lo determina. Pueden entrar arquitectos al proceso en varias etapas del diseño, por lo general parientes del directorio de la empresa o gente de plata que lo hace por deporte.
b. Una variación de lo anterior es el arquitecto gestor. Hay de todo en ese grupo. Por ejemplo, el creador de los guetos verticales en Stgo es un arquitecto judío. También está Senerman. Por otro lado están los que hacen casas de veraneo en la montaña, lago, playa y en el extranjero. También hay wnes que estudiaron apurados arquitectura para firmar basuras que no se deberían vender a nadie, pero que financian sus proyectos de esta manera, ya que cuentan con ingresos como médicos o ingenieros en algo más, y como saben que hay harta demanda les da lo mismo hacer cualquier basura, total la gente compra igual.
¿Quiénes no siguen este modelo de financiamiento?
c. Gente con trabajos promedio y empleados con sueldo promedio. Van a hipotecarios y se endeudan de por vida. También se pueden meter en préstamos con intereses horribles, de cooperativas, etc. Y si todo falla optan por concursar por una vivienda social.
En este grupo de personas solo compran lo que hay, y si tienen plata contratan a "maestros" que le hacen la ampliación, y quizás si se les pide en el banco le pagan a un constructor a que les mida la casa para hacer unos dibujitos y así obtener el permiso de edificación. De esa manera mágica todas las normativas y resistencias de materiales, así como las técnicas de edificación, se transforman en lo que sea que esté dibujado. No hay arquitectos en ese proceso, a menos que se obliguen a que les firmen algo. Si hay arquitectos en el proceso son mal pagados.
--------
Las características de la edificación obedecen al tipo de persona que se endeudará para obtenerla, y dentro de ésto al carácter cultural de la persona ya que la vivienda es un bien "mayor" que reflejará la posición que cree tener en el mundo. (Eso es válido para la gente genérica, y los proyectos masivos se diseñan para perfiles de esa gente genérica). Esto significa que la persona tendrá preferencia por determinado tipo de maquillaje de la vivienda aunque esté repetida.
- Gente promedio --> casa "sólida", que se note sólida. Luego la amplían con siding plástico, y se llena de moho al menos 1 pared. Vigas a la vista, piso cerámico o porcelanato, bow window, entrada para uno o dos autos sobre el antejardín. Se ampliarán sobre la vereda. Si la casa o edificio aparenta ser victoriana en algo será un plus. Por lo tanto el maquillaje seguirá esa pauta.
- Gente menos promedio ---> maquillaje georgian o "chilena". Tejas, ventanas chicas, ventanas alargadas, en barrio con varias casas que se miren los patios, condominio cerrado, edificio con dos ascensores.
- Gente promedio arribista ---> maquillaje cajita "mediterránea".
- Gente que quiere algo único ---> combinación de lo anterior hecho por ellos o pagandole a alguien.
Esta caracterización de los anhelos es seleccionada según el perfil del comprador idealizado.
Esa decisión es desde el lado del financista.
El costo de ese anhelo lo entienden como el llave en mano, que no considera diseño sino que solo la construcción. Entonces el producto debe agregar diseño solo en los compradores que valoran el diseño. Si no lo valoran son casas clones y más barato por un anhelo genérico. Si valoran el diseño es más caro y son viviendas individuales. Dentro del "diseño" aglomeran tanto a arquitecto como "maestros" pagados por ellos, entonces la individualidad tiene un precio que no es determinado al momento de entrar a decidir por meterse a ese préstamo.
- Si es un financista del grupo "a", el diseño será un factor determinante para lograr la venta. Apuestan a margen o a volumen.
Volumen es para gente promedio que no valora el diseño. Margen es para gente que valora el diseño.
Prefieren volumen para gente promedio ya que tienen preferencia para destruir lo que se les vende, destruyendo plusvalía de barrios enteros, ya que siempre encuentran cómo intervenir lo entregado.
Prefieren margen para gente menos promedio ya que suelen no intervenir de maneras terribles los barrios, manteniendo y mejorando la plusvalía.
De esto se desprende que una misma empresa tendrá varias marcas desde las cuales entrega cada cosa, así no ensucian la marca entregando una u otra cosa.
Mientras menos acción de remodelación tenga un comprador mejor se mantiene la plusvalía mientras se están pagando las cuotas del préstamo.
- Si es un financista del grupo "b", el diseño dependerá de lo que estime conveniente el gestor inmobiliario. Si es veterinario, nutricionista, ingenieros serán proyectos muy diferentes a los que realizaría un arquitecto. Pero como los arquitectos de plata suelen no ser gestores sino que trabajan para empresa familiar de plata haciendo edificios o condominios masivos, no hay tendencia a la calidad a no ser que sea una perspectiva propia. El financiamiento se hace desde el ahorro y bancario por flujo de ingresos. Quienes compran estas residencias son Gente poco promedio.
- Si es un financista del grupo C, va a pedir prestado para ir consiguiendo pequeños elementos del anhelo, y que solo fijará la vista en esos elementos conseguidos sin importar el entorno. Aunque viva rodeado de un basural y se amplíe sobre la vereda, si tiene bow window "ya logró el anhelo". Si le pone siding y enmohece la pared, "ya cumplió el anhelo". Suele suceder que gente con esta mentalidad obtiene un título del área de construcción y se convierte en gestor, contaminando el paisaje con construcciones de la misma ideología. Otras veces simplemente edifican algo y lo venden sin permisos ni nada, y contribuyen a "unidades" para el mercado inmobiliario.
-----
La razón de la poca oferta se debe al acceso al financiamiento de proyectos de inversión de edificación, donde solo lo obtienen personas con ingresos constantes y predecibles, siendo la gente de plata o con trabajos por pituto la que financia estos desarrollos y contrata a sus familiares. Debido a ese respaldo económico pueden pactar facilidades de financiamiento con sus compradores.
La gente genérica va a preferir comprar algo llave en mano en vez de arriesgarse a construir algo, y como tienen poca plata prefieren la "seguridad" de la facilidad de financiamiento. Entonces compran el stock de estos desarrolladores masivos, y no le dan oportunidad a otros oferentes. Eso ha creado los grandes paños de barrios de casas clones con maquillaje que define el anhelo social del comprador. Las construcciones a pedido solo quedan para quienes puedan demostrar un flujo constante que permita acceso a préstamos grandes.
La única manera de que un desarrollador pequeño pueda ofrecer más stock al mercado inmobiliario es que antes de ser gestor tenga una matriz de empresas comerciales que le rectifiquen la variabilidad de sus ingresos. Pero debería entrar a competir con grupos monopólicos de los mismos millonarios que ya son las grandes inmobiliarias. Eso significa que no habrá mayor oferta que controle las alzas especulativas hasta que no existan más oferentes de viviendas. Lo mismo sucede para proyectos de vivienda social, donde las empresas deben demostrar metros cuadrados construidos y no diseñados, entregando preferencia a constructoras por sobre ingeniería y construcción, y si hay arquitectos metidos en ese sistema contrario solo buscarán el margen de la empresa constructora, lo que causa de que los barrios sociales sean tan malos en vez de si hay una motivación de diseño puro.
Luego, el stock de viviendas se debe al acceso al financiamiento y al tipo de financista que se sea.
El tipo de barrios depende del tipo de financista y el tipo de gente compradora.
¿Quiénes siguen este modelo de financiamiento?
a. Gente con flujo de ingresos que suele hacer proyectos de inversión. La plata la usan para un proyecto de inversión donde saben cuándo se van a pagar, cuándo le pagarán al banco y qué es lo que harán.
En este grupo a las viviendas se es entiende como inversión de capital, deben desarrollarse como el producto de una empresa, siendo el objetivo principal de una empresa el de mantenerse en el tiempo, y como tal el proyecto de inversión debe obtener un determinado Costo de Capital Promedio Ponderado. O sea, que debe diseñar el proyecto primero como un forecast de inversión y luego qué elementos deberá tener ese "producto" para lograr su rentabilidad.
La actitud de este grupo es el de aunar voluntades para obtener un retorno de inversión, mediante la venta del stock de "unidades". Meterse a este tipo de préstamos es una decisión de financiamiento. Meterse a realizar un proyecto de edificación es una decisión de inversión.
Los elementos del proyecto de edificación primero se definen y luego se realiza un concurso cerrado a contratistas de arquitectura, construcción, ingenierías, especialidades, etc. Luego se vende el "producto". Nótese que no se considera al producto como barrio o parte de la vida de una familia, sino que como un método para obtener un márgen. Si dentro de los elementos diferenciadores del producto está el estatus social, mejor pelo, tejas, bow window, terminaciones, etc, es solo porque la definición del perfil del comprador objetivo así lo determina. Pueden entrar arquitectos al proceso en varias etapas del diseño, por lo general parientes del directorio de la empresa o gente de plata que lo hace por deporte.
b. Una variación de lo anterior es el arquitecto gestor. Hay de todo en ese grupo. Por ejemplo, el creador de los guetos verticales en Stgo es un arquitecto judío. También está Senerman. Por otro lado están los que hacen casas de veraneo en la montaña, lago, playa y en el extranjero. También hay wnes que estudiaron apurados arquitectura para firmar basuras que no se deberían vender a nadie, pero que financian sus proyectos de esta manera, ya que cuentan con ingresos como médicos o ingenieros en algo más, y como saben que hay harta demanda les da lo mismo hacer cualquier basura, total la gente compra igual.
¿Quiénes no siguen este modelo de financiamiento?
c. Gente con trabajos promedio y empleados con sueldo promedio. Van a hipotecarios y se endeudan de por vida. También se pueden meter en préstamos con intereses horribles, de cooperativas, etc. Y si todo falla optan por concursar por una vivienda social.
En este grupo de personas solo compran lo que hay, y si tienen plata contratan a "maestros" que le hacen la ampliación, y quizás si se les pide en el banco le pagan a un constructor a que les mida la casa para hacer unos dibujitos y así obtener el permiso de edificación. De esa manera mágica todas las normativas y resistencias de materiales, así como las técnicas de edificación, se transforman en lo que sea que esté dibujado. No hay arquitectos en ese proceso, a menos que se obliguen a que les firmen algo. Si hay arquitectos en el proceso son mal pagados.
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Las características de la edificación obedecen al tipo de persona que se endeudará para obtenerla, y dentro de ésto al carácter cultural de la persona ya que la vivienda es un bien "mayor" que reflejará la posición que cree tener en el mundo. (Eso es válido para la gente genérica, y los proyectos masivos se diseñan para perfiles de esa gente genérica). Esto significa que la persona tendrá preferencia por determinado tipo de maquillaje de la vivienda aunque esté repetida.
- Gente promedio --> casa "sólida", que se note sólida. Luego la amplían con siding plástico, y se llena de moho al menos 1 pared. Vigas a la vista, piso cerámico o porcelanato, bow window, entrada para uno o dos autos sobre el antejardín. Se ampliarán sobre la vereda. Si la casa o edificio aparenta ser victoriana en algo será un plus. Por lo tanto el maquillaje seguirá esa pauta.
- Gente menos promedio ---> maquillaje georgian o "chilena". Tejas, ventanas chicas, ventanas alargadas, en barrio con varias casas que se miren los patios, condominio cerrado, edificio con dos ascensores.
- Gente promedio arribista ---> maquillaje cajita "mediterránea".
- Gente que quiere algo único ---> combinación de lo anterior hecho por ellos o pagandole a alguien.
Esta caracterización de los anhelos es seleccionada según el perfil del comprador idealizado.
Esa decisión es desde el lado del financista.
El costo de ese anhelo lo entienden como el llave en mano, que no considera diseño sino que solo la construcción. Entonces el producto debe agregar diseño solo en los compradores que valoran el diseño. Si no lo valoran son casas clones y más barato por un anhelo genérico. Si valoran el diseño es más caro y son viviendas individuales. Dentro del "diseño" aglomeran tanto a arquitecto como "maestros" pagados por ellos, entonces la individualidad tiene un precio que no es determinado al momento de entrar a decidir por meterse a ese préstamo.
- Si es un financista del grupo "a", el diseño será un factor determinante para lograr la venta. Apuestan a margen o a volumen.
Volumen es para gente promedio que no valora el diseño. Margen es para gente que valora el diseño.
Prefieren volumen para gente promedio ya que tienen preferencia para destruir lo que se les vende, destruyendo plusvalía de barrios enteros, ya que siempre encuentran cómo intervenir lo entregado.
Prefieren margen para gente menos promedio ya que suelen no intervenir de maneras terribles los barrios, manteniendo y mejorando la plusvalía.
De esto se desprende que una misma empresa tendrá varias marcas desde las cuales entrega cada cosa, así no ensucian la marca entregando una u otra cosa.
Mientras menos acción de remodelación tenga un comprador mejor se mantiene la plusvalía mientras se están pagando las cuotas del préstamo.
- Si es un financista del grupo "b", el diseño dependerá de lo que estime conveniente el gestor inmobiliario. Si es veterinario, nutricionista, ingenieros serán proyectos muy diferentes a los que realizaría un arquitecto. Pero como los arquitectos de plata suelen no ser gestores sino que trabajan para empresa familiar de plata haciendo edificios o condominios masivos, no hay tendencia a la calidad a no ser que sea una perspectiva propia. El financiamiento se hace desde el ahorro y bancario por flujo de ingresos. Quienes compran estas residencias son Gente poco promedio.
- Si es un financista del grupo C, va a pedir prestado para ir consiguiendo pequeños elementos del anhelo, y que solo fijará la vista en esos elementos conseguidos sin importar el entorno. Aunque viva rodeado de un basural y se amplíe sobre la vereda, si tiene bow window "ya logró el anhelo". Si le pone siding y enmohece la pared, "ya cumplió el anhelo". Suele suceder que gente con esta mentalidad obtiene un título del área de construcción y se convierte en gestor, contaminando el paisaje con construcciones de la misma ideología. Otras veces simplemente edifican algo y lo venden sin permisos ni nada, y contribuyen a "unidades" para el mercado inmobiliario.
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La razón de la poca oferta se debe al acceso al financiamiento de proyectos de inversión de edificación, donde solo lo obtienen personas con ingresos constantes y predecibles, siendo la gente de plata o con trabajos por pituto la que financia estos desarrollos y contrata a sus familiares. Debido a ese respaldo económico pueden pactar facilidades de financiamiento con sus compradores.
La gente genérica va a preferir comprar algo llave en mano en vez de arriesgarse a construir algo, y como tienen poca plata prefieren la "seguridad" de la facilidad de financiamiento. Entonces compran el stock de estos desarrolladores masivos, y no le dan oportunidad a otros oferentes. Eso ha creado los grandes paños de barrios de casas clones con maquillaje que define el anhelo social del comprador. Las construcciones a pedido solo quedan para quienes puedan demostrar un flujo constante que permita acceso a préstamos grandes.
La única manera de que un desarrollador pequeño pueda ofrecer más stock al mercado inmobiliario es que antes de ser gestor tenga una matriz de empresas comerciales que le rectifiquen la variabilidad de sus ingresos. Pero debería entrar a competir con grupos monopólicos de los mismos millonarios que ya son las grandes inmobiliarias. Eso significa que no habrá mayor oferta que controle las alzas especulativas hasta que no existan más oferentes de viviendas. Lo mismo sucede para proyectos de vivienda social, donde las empresas deben demostrar metros cuadrados construidos y no diseñados, entregando preferencia a constructoras por sobre ingeniería y construcción, y si hay arquitectos metidos en ese sistema contrario solo buscarán el margen de la empresa constructora, lo que causa de que los barrios sociales sean tan malos en vez de si hay una motivación de diseño puro.
Luego, el stock de viviendas se debe al acceso al financiamiento y al tipo de financista que se sea.
El tipo de barrios depende del tipo de financista y el tipo de gente compradora.
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sebastian_20
K2 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna
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El escenario es más complejo que ese donde planteas que simplemente no hay oferta debido a embotellamiento Estatal.
Para elegir un inicio para exponer el problema, la poca oferta se debe a que actualmente es muy caro obtener un préstamo para proyectos de edificaciones, lo que reduce bastante quienes están habilitados para ofrecer viviendas al mercado, lo que se traduce en especulación.
Entiendo perfectamente que no puedas percibir esta dimensión, ya que intuyo que no te toca investigar estos temas y te mueves en el lado más teórico.
A continuación detallo cuál es la causa.
Es un muro gigante de texto.
Si te da paja leerlo, el tipo de edificación obedece al tipo de financiamiento y carácter cultural del individuo que está en búsqueda de vivienda.
El carácter cultural define qué tipo de maquillaje tiene el barrio y la vivienda, y si le basta con cómo quedaría si lo hacerlo personalmente o si obtiene lo que busca solo comprándolo. Como la edificación nueva es tan cara de financiar es más rentable cierto tipo de desarrollos por sobre otros, siendo los desarrollos para grupos familiares con mejor poder adquisitivo los que entregan mejor retorno de inversión, debido a plusvalía y estatus para reventa. Construirle algo a la gente que no lo aprecia causará que se devalúe debido a las ampliaciones basura que le agregan, destruyendo la plusvalía del barrio y afectando al stock por cobrar de la empresa, entonces deben ser viviendas lo más baratas posibles y lo más masivas posibles para aminorar el efecto destructivo de sus habitantes, razón por la cual es más efectivo hacer torres de guettos verticales para ese tipo de compradores.
Eso implica que solo quienes pueden financiar volumen o margen (definido desde estatus) para proyectos de edificación son quienes están habilitados para entrar al mercado inmobiliario. Como muy poca gente puede obtener prestamos grandes para esos proyectos la gente prefiere comprar lo que hay y no mandar a hacer a gente calificada, creando una situación donde no hay empresas pequeñas inmobiliarias que puedan crecer y mantenerse en el tiempo ya que su mercado se lo comen las autoconstrucciones sin permiso. De esa manera el mercado de oferta es controlado por quienes pueden acceder a préstamos de 100 a 5mil millones de pesos, y como esperan cada vez retornos de inversión mayores, controlan también la cantidad de viviendas disponibles.
Para obtener un préstamo grande que te permita financiar un proyecto de edificación (independiente de la escala, a la que me referiré más adelante) debes demostrar que tus ingresos los obtienes con un flujo predecible y sostenible en el tiempo, y que ese préstamo será beneficioso para el flujo. El ejecutivo bancario te someterá a un conjunto de preguntas en etapas, y en eso vas obteniendo una valoración que se aplicará a tu factor de riesgo. Si tus ingresos son predecibles y el préstamo no desestabilizará tu poder pagador, y además el proyecto de inversión está bien explicado, te aprobarán el préstamo. En cambio, si tus rentas son variables o pretendes financiar el préstamo mediante la operación de lo que pretendes comprar con esa plata.
¿Quiénes siguen este modelo de financiamiento?
a. Gente con flujo de ingresos que suele hacer proyectos de inversión. La plata la usan para un proyecto de inversión donde saben cuándo se van a pagar, cuándo le pagarán al banco y qué es lo que harán.
En este grupo a las viviendas se es entiende como inversión de capital, deben desarrollarse como el producto de una empresa, siendo el objetivo principal de una empresa el de mantenerse en el tiempo, y como tal el proyecto de inversión debe obtener un determinado Costo de Capital Promedio Ponderado. O sea, que debe diseñar el proyecto primero como un forecast de inversión y luego qué elementos deberá tener ese "producto" para lograr su rentabilidad.
La actitud de este grupo es el de aunar voluntades para obtener un retorno de inversión, mediante la venta del stock de "unidades". Meterse a este tipo de préstamos es una decisión de financiamiento. Meterse a realizar un proyecto de edificación es una decisión de inversión.
Los elementos del proyecto de edificación primero se definen y luego se realiza un concurso cerrado a contratistas de arquitectura, construcción, ingenierías, especialidades, etc. Luego se vende el "producto". Nótese que no se considera al producto como barrio o parte de la vil9a de una familia, sino que como un método para obtener un márgen. Si dentro de los elementos diferenciadores del producto está el estatus social, mejor pelo, tejas, bow window, terminaciones, etc, es solo porque la definición del perfil del comprador objetivo así lo determina. Pueden entrar arquitectos al proceso en varias etapas del diseño, por lo general parientes del directorio de la empresa o gente de plata que lo hace por deporte.
b. Una variación de lo anterior es el arquitecto gestor. Hay de todo en ese grupo. Por ejemplo, el creador de los guetos verticales en Stgo es un arquitecto judío. También está Senerman. Por otro lado están los que hacen casas de veraneo en la montaña, lago, playa y en el extranjero. También hay wnes que estudiaron apurados arquitectura para firmar basuras que no se deberían vender a nadie, pero que financian sus proyectos de esta manera, ya que cuentan con ingresos como médicos o ingenieros en algo más, y como saben que hay harta demanda les da lo mismo hacer cualquier basura, total la gente compra igual.
¿Quiénes no siguen este modelo de financiamiento?
c. Gente con trabajos promedio y empleados con sueldo promedio. Van a hipotecarios y se endeudan de por vida. También se pueden meter en préstamos con intereses horribles, de cooperativas, etc. Y si todo falla optan por concursar por una vivienda social.
En este grupo de personas solo compran lo que hay, y si tienen plata contratan a "maestros" que le hacen la ampliación, y quizás si se les pide en el banco le pagan a un constructor a que les mida la casa para hacer unos dibujitos y así obtener el permiso de edificación. De esa manera mágica todas las normativas y resistencias de materiales, así como las técnicas de edificación, se transforman en lo que sea que esté dibujado. No hay arquitectos en ese proceso, a menos que se obliguen a que les firmen algo. Si hay arquitectos en el proceso son mal pagados.
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Las características de la edificación obedecen al tipo de persona que se endeudará para obtenerla, y dentro de ésto al carácter cultural de la persona ya que la vivienda es un bien "mayor" que reflejará la posición que cree tener en el mundo. (Eso es válido para la gente genérica, y los proyectos masivos se diseñan para perfiles de esa gente genérica). Esto significa que la persona tendrá preferencia por determinado tipo de maquillaje de la vivienda aunque esté repetida.
- Gente promedio --> casa "sólida", que se note sólida. Luego la amplían con siding plástico, y se llena de moho al menos 1 pared. Vigas a la vista, piso cerámico o porcelanato, bow window, entrada para uno o dos autos sobre el antejardín. Se ampliarán sobre la vereda. Si la casa o edificio aparenta ser victoriana en algo será un plus. Por lo tanto el maquillaje seguirá esa pauta.
- Gente menos promedio ---> maquillaje georgian o "chilena". Tejas, ventanas chicas, ventanas alargadas, en barrio con varias casas que se miren los patios, condominio cerrado, edificio con dos ascensores.
- Gente promedio arribista ---> maquillaje cajita "mediterránea".
- Gente que quiere algo único ---> combinación de lo anterior hecho por ellos o pagandole a alguien.
Esta caracterización de los anhelos es seleccionada según el perfil del comprador idealizado.
Esa decisión es desde el lado del financista.
El costo de ese anhelo lo entienden como el llave en mano, que no considera diseño sino que solo la construcción. Entonces el producto debe agregar diseño solo en los compradores que valoran el diseño. Si no lo valoran son casas clones y más barato por un anhelo genérico. Si valoran el diseño es más caro y son viviendas individuales. Dentro del "diseño" aglomeran tanto a arquitecto como "maestros" pagados por ellos, entonces la individualidad tiene un precio que no es determinado al momento de entrar a decidir por meterse a ese préstamo.
- Si es un financista del grupo "a", el diseño será un factor determinante para lograr la venta. Apuestan a margen o a volumen.
Volumen es para gente promedio que no valora el diseño. Margen es para gente que valora el diseño.
Prefieren volumen para gente promedio ya que tienen preferencia para destruir lo que se les vende, destruyendo plusvalía de barrios enteros, ya que siempre encuentran cómo intervenir lo entregado.
Prefieren margen para gente menos promedio ya que suelen no intervenir de maneras terribles los barrios, manteniendo y mejorando la plusvalía.
De esto se desprende que una misma empresa tendrá varias marcas desde las cuales entrega cada cosa, así no ensucian la marca entregando una u otra cosa.
Mientras menos acción de remodelación tenga un comprador mejor se mantiene la plusvalía mientras se están pagando las cuotas del préstamo.
- Si es un financista del grupo "b", el diseño dependerá de lo que estime conveniente el gestor inmobiliario. Si es veterinario, nutricionista, ingenieros serán proyectos muy diferentes a los que realizaría un arquitecto. Pero como los arquitectos de plata suelen no ser gestores sino que trabajan para empresa familiar de plata haciendo edificios o condominios masivos, no hay tendencia a la calidad a no ser que sea una perspectiva propia. El financiamiento se hace desde el ahorro y bancario por flujo de ingresos. Quienes compran estas residencias son Gente poco promedio.
- Si es un financista del grupo C, va a pedir prestado para ir consiguiendo pequeños elementos del anhelo, y que solo fijará la vista en esos elementos conseguidos sin importar el entorno. Aunque viva rodeado de un basural y se amplíe sobre la vereda, si tiene bow window "ya logró el anhelo". Si le pone siding y enmohece la pared, "ya cumplió el anhelo". Suele suceder que gente con esta mentalidad obtiene un título del área de construcción y se convierte en gestor, contaminando el paisaje con construcciones de la misma ideología. Otras veces simplemente edifican algo y lo venden sin permisos ni nada, y contribuyen a "unidades" para el mercado inmobiliario.
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La razón de la poca oferta se debe al acceso al financiamiento de proyectos de inversión de edificación, donde solo lo obtienen personas con ingresos constantes y predecibles, siendo la gente de plata o con trabajos por pituto la que financia estos desarrollos y contrata a sus familiares. Debido a ese respaldo económico pueden pactar facilidades de financiamiento con sus compradores.
La gente genérica va a preferir comprar algo llave en mano en vez de arriesgarse a construir algo, y como tienen poca plata prefieren la "seguridad" de la facilidad de financiamiento. Entonces compran el stock de estos desarrolladores masivos, y no le dan oportunidad a otros oferentes. Eso ha creado los grandes paños de barrios de casas clones con maquillaje que define el anhelo social del comprador. Las construcciones a pedido solo quedan para quienes puedan demostrar un flujo constante que permita acceso a préstamos grandes.
La única manera de que un desarrollador pequeño pueda ofrecer más stock al mercado inmobiliario es que antes de ser gestor tenga una matriz de empresas comerciales que le rectifiquen la variabilidad de sus ingresos. Pero debería entrar a competir con grupos monopólicos de los mismos millonarios que ya son las grandes inmobiliarias. Eso significa que no habrá mayor oferta que controle las alzas especulativas hasta que no existan más oferentes de viviendas. Lo mismo sucede para proyectos de vivienda social, donde las empresas deben demostrar metros cuadrados construidos y no diseñados, entregando preferencia a constructoras por sobre ingeniería y construcción, y si hay arquitectos metidos en ese sistema contrario solo buscarán el margen de la empresa constructora, lo que causa de que los barrios sociales sean tan malos en vez de si hay una motivación de diseño puro.
Luego, el stock de viviendas se debe al acceso al financiamiento y al tipo de financista que se sea.
El tipo de barrios depende del tipo de financista y el tipo de gente compradora.
Estoy construyendo un hostal de 200mt2 y lo mas facil ha sido el financiamiento, los bancos cada dia vez estan mas rapidos y flexibles. Todo se encarece por exceso de regulacion, burocracia y leyes, por eso se estrangula la oferta.
Ademas creo que estas equivocado porque Chile le si tiene mucho mercado de capitales para financiar proyectos, el problema son las regulaciones y plazos, esto ultimo si lo comparte con varios países.
Lo de las movidas es solo una parte del escenario que lo quieres hacer pasar por todos, y no es asi, mucha gente quiere hacer las cosas de forma correcta.
Don Sacowea
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