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Se acabará algún día la burbuja inmobiliaria???

Tema en 'Preguntas y respuestas' comenzado por Bowen, 2 de Agosto de 2019.

  1. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    El nuevo credito uno lo debe pedir, claro, si cumples con que tus ingresos son suficientes para el nuevo dividendo (25%). Puedes simularlo online también.

    La tasa generalmente baja, pero no siempre, ya que el riesgo es individual.
     
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  2. carlo-batero Culiad@

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    De que forma tu amiga esta calculando el TIR?
    Considero que un 10% es altisimo.
     
  3. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Normal, considera que casi cualquier negocio corriente le exigen un +20%, a todo reventar el 15%. Es atractivo porque el riesgo es controlado por la valorización del terreno. Si no fuera por eso (la relación riesgo y retorno), deberían exigirle más del 20%.

    Si tomamos la creación de valor, con el EVA de una propiedad de 100M, daría 100M*(TIR-WACC)= 100*(10%-5%)= 5M.

    El 5% representa el bajo riesgo de este tipo de inversión, el 2% del bono del Estado más una prima del 3%.


    No cacho como lo calcula, debe ser con excel. La ultima vez que la vi, unos 2 meses, lloraba a mares porque llevaba como 7 meses sin arrendar una propiedad :lol2:.
     
  4. carlo-batero Culiad@

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    TIR = VM * 11 / valor comercial
    VM = valor comercial
    11 son los meses del ano (considera 1 mes aprox . de vacancia.
    Asi lo calculo yo al menos , saludos
     
  5. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Ese es más similar al PER de la vivienda. Si una casa sale 100M, y de arriendo cobro 10M, tendra un PER de 10 veces, que significa una renta del 10% (=10/100).

    La TIR la clave es tomar el retorno en el tiempo que da el flujo (y como va ajustandose en el tiempo por IPC). Y su calculo es complicado, ya que iguala el VAN a cero y va iterando para dar con la tasa de descuento que es la TIR del proyecto. Por eso se suele hacer en excel.

    Por ejemplo si un proyecto demora más tiempo, su TIR sera menor que un proyecto que tenga los mismos flujos pero genere retornos inmediatos.
     
    Última modificación: 22 de Agosto de 2019
  6. kyles Low Perfil - Mejor Mod Año 2018 Miembro del Equipo

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    Don @carlo-batero se que esto es muy relativo,pero estamos claros que si buscamos propiedad por corretajes,los precios los inflan un poco para negociar, si un depto lo tiran en 42 y segun la vendedora ya hay un wn inversionista que se lo va a adjudicar en 39(pa mi que es mula)...podria pegarme el salto por 38, resultará?:(

    Igual está bueno el precio si el edificio del lado,que entregaran ahora en septiembre,el mismo metraje los entregan en 50 :mmm:
     
  7. edo1234 Vac@

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    Los corredores son los mas mafiosos. Incluso muchos que venden sus deptos no quieren ni negociar con corredores...asi de canallas son.
     
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  8. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Lo mejor es que aprendas a ver cuanto sale el mt2 en los lugares que te atraen y ahí buscar un buen descto, ojala sobre el 20%. Es decir, tratar de ver bien cuanto vale el bien, y de ahí tratar de hacer una buena oferta.

    En este mercado hay dos problemas, una es que se tiran pasados, es decir sobreprecio, y la otra que muchas veces descuentan plusvalia futura al precio, es decir, especulación. Por eso, hay que saber bien que se está comprando.

    Obviamente uno debe hacer las estimaciones con criterio pesimista, nunca ser optimista, porque aunque no lo parezca, la vivienda es un mercado más, y se comporta como tal, es decir, a veces baja o sube, en función de las preferencias que tenga la población y crecimiento del país.

    Los corredores que conozco son más vendedores, más tiraos al marketeo, pocos saben evaluar de manera tecnica una inversión. De dos conocidas que tengo, las dos corredores, tienen estudios más de esa área (marketing o gestión comercial), por eso te van a hablar más de intangibles (muebles, pintura, seguridad, en resumen, de los atributos del bien).
     
    Última modificación: 26 de Agosto de 2019
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  9. viejo zorron Culiad@

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    Cabros, el gordo de felices y forrados dice que si tu tienes un crédito hipotecario mayor a 6 años, pagas alrededor de 300 Lucas y lo pediste a tasa variable, pues debes cambiarlo a tasa fija, porque si la mantienes como tasa variable, tu dividendo de 300 mil pesos puede subir a 600 mil pesos.

    ¿Que tan cierto es esa wea?
    Chancho culiao me dejó con la mansa pera.
     
  10. Amargado Ocios@

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    Aonde la viste :lol2:

    300 periferia / 450+ centro
     
  11. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Ese guaton vive del negocio del miedo. Idolo del cipadrito @Quantitate Signata.

    Coloca el videos para saber a que se refiere.
     
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  12. Quantitate Signata Plasta Culiad@

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    qlo maricon :risa:
     
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  13. viejo zorron Culiad@

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    No es video, es una cadena de Facebook parece o esta en su página (trataré de subir el link)
    Me lo enseño un compañero lalo que tengo acá en la pega.

    A ese gordo deberían demandarlo por sembrar el pánico. Casi se me cae el pelo del susto.
     
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  14. eld10s Plasta Culiad@

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    Por que siempre asocian el centro con santa lucia y todo ese sector culiao? Pegate una vuelta por república, hay barrios piolas y a los precios que digo yo.
     
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  15. NaturalK1ller Manfinfler@

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    Santa Lucía es mejor q República
     
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  16. Tyler Black Culiad@

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    Cipadrito, la pega de ese chancho maraco es sembrar pánico, para así los lalos se suscriban al producto FyF :hands:
    Piensa que la educación financiera es casi nula en el comun de los mortales, entonces el wn se encarga de esparcir sus fakenews en grupos de compra y venta :lol2:
     
  17. carlo-batero Culiad@

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    A modo personal cuando me salen con el pastel del "inversionista" o " ya hay alguien que hizo una oferta por X monto" les digo
    "le agradezco su tiempo entonces , que le vaya muy bien no tengo el menor apuro en comprar".

    El problema que te enfrentas ( mas alla de que a priori ya te estan mintiendo ) es que ya estan especulando su valor y basicamente te estan diciendo : en menos de X monto no lo suelto , alguien que esta vendiendo y ya tiene mas o menos negociada la propiedad lo unico que quiere es que la procesion de visitantes se detenga.
    Las corredoras callamperas son asi , solo muestran inmuebles y se hacen las weonas con que " no hay rebaja" pues al rebajar el valor la comision es menor tambien , lo ideal es rebajar al menos un 5% del valor de venta para que de ahi salga la comision para la corredora (2%)

    "Igual está bueno el precio si el edificio del lado,que entregaran ahora en septiembre,el mismo metraje los entregan en 50"
    El gran problema , a mi parecer de los deptos nuevos o a estrenar es la calidad , los insumos (cocina, campana , calefont , sanitarios , llaves ,.etc) son lo mas barato del mercado y ni hablar de las terminaciones y hasta los junquillos.
    Y ojo con el tema de la garantia , en muchas ocasiones es un parto hacer valer la garantia

    Si yo estuviera en tu parada tal vez le ofreceria 38M y que te conteste de aqui al Viernes ponte tu , que si no hay respuesta vas a comprar otro que ya tienes visto (asi le demuestras que estas interesada pero no es el unico en mente), solo 38 M y nada mas , oferta por escrito y con fecha de expiracion , ahi le pasas la pelota a ellos , si te sube el precio a 39M minimo dile entonces que solo le pagas el 1% de comision a la corredora , que trabaje .
     
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  18. NaturalK1ller Manfinfler@

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    Un poco de humor muchachos... los consejos de Gino Lorenzini sobre comprar departamentos, sugería comprar a no más de 40m2/UF, o sea te sugería comprar en La Pintana .... y seguir esperando (video del 2016)
     
  19. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Esto es verdad, yo al arrendar no bajaba de 400 en el sector que buscaba, y al negociar con la señora, la propietaria, me lo dejo en 250, 300 con gc.

    Es muy relevante el intermediario.
     

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