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Inmobiliarias - Colusion

Del estudio mismo:
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Comentarios Finales

El objetivo de esta investigación ha sido probar la colusión tácita en el mercado habitacional. Para lograrlo hemos usado una muy completa base de microdatos de Santiago de Chile. Usando esta base de datos hemos implementado una metodología de dos pasos. En primer lugar, dividimos el mercado inmobiliario de Santiago en submercados. Los submercados se han definido en base al precio y las características socioeconómicas de los inmuebles. Hemos encontrado 4 submercados diferentes que llamaremos S1, S2, S3 y S4. El submercado S1 corresponde a los inmuebles de la clase alta, el S2 y S3 a los de clase media y el S4 a las familias pobres (no las más pobres de la sociedad, las cuales no se han considerado en este estudio). En segundo lugar, realizamos un test de colusión tácita para cada submercado. No hemos encontrado evidencia de colusión tácita para los submercados S1 y S4. Sin embargo, nuestra muestra es muy pequeña en el caso de S4 para confirmar este resultado. Dado que los submercados S2 y S3 sí muestran evidencia de colusión tácita, la mayor parte de la población debe enfrentar un mercado con un bajo nivel de competencia, lo cual implica importantes costos en el bienestar. Entre ellos, los más importantes serían los siguientes: primero, los precios tenderán a ser mayores a aquellos que garanticen la eficiencia económica. Segundo, la oferta de viviendas será menor a la que podría observarse en un ambiente competitivo. Tercero, un importante grupo de la población no podría acceder al mercado. Cuarto, dado que las constructoras no tendrán incentivos para diferenciarse, las personas tendrán menos posibilidades de encontrar una vivienda que satisfaga completamente sus necesidades. Quinto, las constructoras no mejorarán la calidad de las viviendas. Sexto, debido a los altos precios, las constructoras extraerán las rentas de las personas que pertenecen al segmento de menores ingresos, generando un problema de distribución de ingresos. Finalmente, las constructoras no tendrán incentivos para proveer información sobre la calidad y las principales características de las viviendas, aumentando los costos de búsqueda y reduciendo la posibilidad de comprar de manera informada.

Dados los costos mencionados anteriormente, es importante para los legisladores tratar de diseñar políticas enfocadas al mejoramiento de la competitividad en el mercado inmobiliario. Algo importante por hacer es generar una base de microdatos precisa de proyectos y ventas de viviendas, identificando sus cualidades (tamaño, ubicación, servicios, etc.), precios de transacción y características de las personas. Esta información permitirá identificar submercados, que deberán ser la unidad geográfica de análisis. Además, es importante tener información detallada sobre proyectos inmobiliarios como tamaño, calidad, costos, etc. Asimismo, toda esta información deberá estar georreferenciada. Contar con una base de datos de estas características permitirá analizar el comportamiento del mercado y estudiar el nivel de competencia a un nivel de submercado, tal y como se hizo en esta investigación.

Una vez que se haya recolectado esta información, debe procesarse y sus resultados estar disponibles gratuitamente. El libre acceso de la gente a este tipo de información reducirá sus costos de búsqueda de vivienda, los cuales son particularmente importantes para las familias de bajos ingresos. Por consiguiente, las personas podrán comparar calidades y precios para así fomentar la competencia. Es importante considerar que si los legisladores quieren facilitar esta comparación, el análisis y el procesamiento de la información debe hacerse utilizando el método hedónico*. De otra forma esta comparación no será válida.

Es importante también revisar el esquema de subsidios. En el caso chileno, la mayor parte de los subsidios entregados se han focalizado sobre aquellas familias pertenecientes a los mercados S2 y S3. De hecho, según Simian (2010), el 40% del total de subsidios se ha entregado a las personas que pertenecen, en concordancia a la clasificación de submercados hecha aquí, a los submercados S2 y S3. En consecuencia, aunque estos subsidios apuntaban a facilitar el acceso de estas familias al mercado habitacional, quizás hayan estado financiando utilidades extra normales. Por lo tanto, después de hacer un análisis de competitividad, los subsidios se entregarían en base a la competencia observada.

Dado que el mercado inmobiliario es un importante motor de la economía, es relevante ser cauteloso con el fin de evitar la implementación de una política que tuviera como efecto secundario la falta de interés de los inversionistas y constructoras en participar en el mercado. Debido a esto último las recomendaciones de política aquí expuestas se han enfocado en monitorear el comportamiento del mercado, el acceso de la gente a la información y el mejoramiento del sistema de subsidios, en vez de proponer regulaciones que puedan afectar negativamente no sólo al mercado habitacional y de bienes raíces, sino a toda la economía.

* los métodos hedónicos utilizan información sobre los cambios en las características de los productos para descomponer las variaciones en los precios entre aquella parte atribuible a las modificaciones en las características y aquella otra que tiene lugar para unas características dadas.
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Interesante conclusión :zippymmm:
 
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