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En Qué Consiste La Burbuja Inmobiliaria?

La cagada que van a dejar los weones que ahora están a cargo.
 
Raincai dijo:
En Chile no es algo que "pasa", sino algo que "va a pasar" segun experiencias internacionales.

El punto es que las inmobiiiarias, por medio del marketing principalmente convencen a todo el mundo de vivir en santiago, lo más centricamente posible. Esto genera una explosión de la demanda. Obviamente basan su estrategia de marketing en la cercania a colegios, trabajos y al metro, dado que el transanfiasco no es garantía de calidad de vida para nadie.

Como todo el mundo quiere deptos, los precios de estos se van a la mierda, llegando muchas veces a pagar un precio estupidamente alto, por una caja de fosforos de un dormitorio con paredes de cholguan, solo por que está cerca del centro, o de un buen barrio.

Ahora, que pasa cuando la oferta comienza a alcanzar a la demanda. Los precios bajan por un tema de economía basica. Pero si tu, para evitar que la demanda baje, comienzas a ofrecer tus deptos "buenos" a segmentos que solo aspiraban a subsidios para viviendas basicas, bajando los requerimientos bancarios, alargando los plazos, etc. Evitas que el precio baje por que expandes tu mercado, y los bancos confiando en una "economía sana" prestan y prestan plata, sin mayores requerimientos.

Algun dia la burbuja explota ya sea por una crisis económica o por el agotamiento natural de la burbuja. La oferta supera a esta demanda irreal (en realidad la pone en su justo sitio), y comienzan a pasar cosas malas.

De partida, las grandes cifras de empleo de las que habla el gobierno, se basan bastante en la construcción, si el negocio de la construcción se pega un frenazo brusco (hay una cantidad tan enorme de deptos disponibles que se deben frenar los proyectos futuros). Toda esa enorme cantidad de gente quedará sin trabajo, produciendo un grave daño a la economía (como los españoles que estan hasta el cuello pagando cesantías). La gente que negocia arrendando deptos para pagar otros va a cagar, por que los que tienen dinero para arrendar, preferirán comprar, si los deptos están en el suelo. Tanto estos inversionistas, como la cantidad enorme de gente que quedará sin trabajo ya sea por que estaban ligados a la construcción, o por el desaceleramiento natural que sufrirá la economía cuando hay tanta gente sin pega, simplemente dejarán de pagar sus creditos y esto cagará a los bancos quienes trataran de resguardarse desesperadamente. O sea en palabras simples, quedará la pura cagada.

Lo escribi rapido, no se si se entiende la wea :lol2:
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"En Chile no es algo que "pasa", sino algo que "va a pasar" segun experiencias internacionales."

Eso es especulación. En buen chileno, estai vendiendo humo.


"El punto es que las inmobiiiarias, por medio del marketing principalmente convencen a todo el mundo de vivir en santiago, lo más centricamente posible. Esto genera una explosión de la demanda. Obviamente basan su estrategia de marketing en la cercania a colegios, trabajos y al metro, dado que el transanfiasco no es garantía de calidad de vida para nadie."

Si no sabes como funciona una inmobiliaria, cuales son los procesos, desde la captación de terrenos, anteproyecto, compra del terreno, ventas y construcción, escrituración de la propiedad; mejor no hables. No es bueno quedar de ignorante. El márketing es sólo una área dependiente de todo un proceso técnico-económico.

"Como todo el mundo quiere deptos, los precios de estos se van a la mierda, llegando muchas veces a pagar un precio estupidamente alto, por una caja de fosforos de un dormitorio con paredes de cholguan, solo por que está cerca del centro, o de un buen barrio."

Hay MUCHOS factores que hacen variar los costos de un proyecto. Un proyecto de menor confort (ojo no hablo de menor calidad) puede resultar más caro que un proyecto de mayor confort. De hecho por dar un ejemplo hay un proyecto recién terminado en stgo centro que cuestó 12.11 UFxm2 y hay otro proyecto que se está haciendo de la misma inmobiliaria de menor confort y que cuesta 12.83 UFxm2..Es más caro y eso que está en independencia. Curioso no? bueno para que sepas el que costó más caro se venderá mucho más barato que el de stgo centro..las explicaciones van por el lado del tiempo del retorno de la inversión, entre otros factores. Pero en reumen, no todo es linal, no todo es causa y efecto.

"Ahora, que pasa cuando la oferta comienza a alcanzar a la demanda...."

Estás errado, la oferta es mayor a la demanda y no al contrario. Y según leí en un informe de la Cámara Chilena de la Construcción, en 2011 los meses para agotar stock de unidades, viviendas y casas, eran de 15 meses. Y si la memoria no me falla en 2010 eran 16 ó 18 meses, los tiempos justos en que se demora un proyecto inmobiliario.

"Algun dia la burbuja explota ya sea por una crisis económica o por el agotamiento natural de la burbuja. La oferta supera a esta demanda irreal (en realidad la pone en su justo sitio), y comienzan a pasar cosas malas."

Volvemos a las especulaciones.
 
A ver.. obviamente todo son especulaciones, solo se habla de tendencias, basadas en las experiencias de los otros mercados que estan mucho más avanzados que el nuestro, y donde las cosas que están pasando ahora, ya pasaron por esos lados. En Economía, todo es especulación mientras no suceda. Si se toman en cuenta, los antecedentes, la burbuja inmobiliaria en Chile incluso podría evitarse. Incluso hay gente que esta llamando en los medios de comunicación a arrendar o postergar una compra, especulando que en un futuro, los precios de las viviendas podrían comenzar a bajar.

En los dos primeros parrafos (aparte de los insultos obviamente) no entendí tu punto. Esta claro que cada proyecto tiene una infinidad de costos y son tremendamente variables, y donde obviamente, un proyecto en independencia podría salir mucho más caro que uno en santiago centro. Y a veces ni siquiera es por el confort, puede ser por el tipo de suelo en el que construyes. Pero eso no es el punto, el punto es que gracias a la situación de mercado, llamalo burbuja, llamalo "economía sana" o como quieras llamarlo los departamentos en Chile, se venden a un precio muy superior a su costo.

"Ahora, que pasa cuando la oferta comienza a alcanzar a la demanda...."
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En la critica a esa frase tienes toda la razón, como lo escribí rapido me expresé mal XD (si quieres la edito). La oferta siempre es mayor a la demanda, pero en general los proyectos son vendidos en los tiempos planeados por los inversionistas. Debería decir que cuando la oferta supere ampliamente la demanda, los precios deberían bajar, pero se mantiene la demanda alta, haciendo que más personas puedan acceder a esas casas (aunque nunca al nivel de los creditos subprime gringos).

Me gustaría mantener el nivel de la discusión, a veces los terminos, ignorante, vende humo y demases no son necesarios, que esto sea una discusión constructiva, y no una pelea de madres, nadie es dueño de la verdad.
 
Raincai dijo:
A ver.. obviamente todo son especulaciones, solo se habla de tendencias, basadas en las experiencias de los otros mercados que estan mucho más avanzados que el nuestro, y donde las cosas que están pasando ahora, ya pasaron por esos lados. En Economía, todo es especulación mientras no suceda. Si se toman en cuenta, los antecedentes, la burbuja inmobiliaria en Chile incluso podría evitarse. Incluso hay gente que esta llamando en los medios de comunicación a arrendar o postergar una compra, especulando que en un futuro, los precios de las viviendas podrían comenzar a bajar.

En los dos primeros parrafos (aparte de los insultos obviamente) no entendí tu punto. Esta claro que cada proyecto tiene una infinidad de costos y son tremendamente variables, y donde obviamente, un proyecto en independencia podría salir mucho más caro que uno en santiago centro. Y a veces ni siquiera es por el confort, puede ser por el tipo de suelo en el que construyes. Pero eso no es el punto, el punto es que gracias a la situación de mercado, llamalo burbuja, llamalo "economía sana" o como quieras llamarlo los departamentos en Chile, se venden a un precio muy superior a su costo.



En la critica a esa frase tienes toda la razón, como lo escribí rapido me expresé mal XD (si quieres la edito). La oferta siempre es mayor a la demanda, pero en general los proyectos son vendidos en los tiempos planeados por los inversionistas. Debería decir que cuando la oferta supere ampliamente la demanda, los precios deberían bajar, pero se mantiene la demanda alta, haciendo que más personas puedan acceder a esas casas (aunque nunca al nivel de los creditos subprime gringos).

Me gustaría mantener el nivel de la discusión, a veces los terminos, ignorante, vende humo y demases no son necesarios, que esto sea una discusión constructiva, y no una pelea de madres, nadie es dueño de la verdad.
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Partiendo por lo último, lo siento estimado, pero escribiste una apreciación sin NINGÚN argumento, ninguna cifra que lo avalara, ninguna fuente y hablando post crisis debido a la burbuja inmobiliaria, siendo que recién se discute si hay burbuja o no. Eso es ignorancia del tema.

Lo primero que escribí es que un proyecto inmobiliario pasa por muchas etapas y el marketing es sólo un eslabón, entonces, es falso que los proyectos inmobiliario sean en función del marketing. Si hay que reconocer que hay nichos que se venden muy bien.

otro asunto es que el valor de un proyecto varía según el momento en que se ejecute. Nunca se repetirán los costos, ni aunque sean del mismo suelo. El valor UFxM2 es sólo de referencia, es una radiografía del momento. Sucede igual con los precios de venta, son variables. Me parece que sabes de finanzas, pues entenderás acerca del VAN y TIR y lo que asocia al precio final.

Me pareció necesario aclarar tu postura ya que fué bastante imprecisa. Pero si tienes más antecedentes espero los plantees por acá, será interesante ver opiniones al respecto. Serias, claro está.

Saludos.
 
POSEIDO dijo:
"En Chile no es algo que "pasa", sino algo que "va a pasar" segun experiencias internacionales."

Eso es especulación. En buen chileno, estai vendiendo humo.


"El punto es que las inmobiiiarias, por medio del marketing principalmente convencen a todo el mundo de vivir en santiago, lo más centricamente posible. Esto genera una explosión de la demanda. Obviamente basan su estrategia de marketing en la cercania a colegios, trabajos y al metro, dado que el transanfiasco no es garantía de calidad de vida para nadie."

Si no sabes como funciona una inmobiliaria, cuales son los procesos, desde la captación de terrenos, anteproyecto, compra del terreno, ventas y construcción, escrituración de la propiedad; mejor no hables. No es bueno quedar de ignorante. El márketing es sólo una área dependiente de todo un proceso técnico-económico.

"Como todo el mundo quiere deptos, los precios de estos se van a la mierda, llegando muchas veces a pagar un precio estupidamente alto, por una caja de fosforos de un dormitorio con paredes de cholguan, solo por que está cerca del centro, o de un buen barrio."

Hay MUCHOS factores que hacen variar los costos de un proyecto. Un proyecto de menor confort (ojo no hablo de menor calidad) puede resultar más caro que un proyecto de mayor confort. De hecho por dar un ejemplo hay un proyecto recién terminado en stgo centro que cuestó 12.11 UFxm2 y hay otro proyecto que se está haciendo de la misma inmobiliaria de menor confort y que cuesta 12.83 UFxm2..Es más caro y eso que está en independencia. Curioso no? bueno para que sepas el que costó más caro se venderá mucho más barato que el de stgo centro..las explicaciones van por el lado del tiempo del retorno de la inversión, entre otros factores. Pero en reumen, no todo es linal, no todo es causa y efecto.

"Ahora, que pasa cuando la oferta comienza a alcanzar a la demanda...."

Estás errado, la oferta es mayor a la demanda y no al contrario. Y según leí en un informe de la Cámara Chilena de la Construcción, en 2011 los meses para agotar stock de unidades, viviendas y casas, eran de 15 meses. Y si la memoria no me falla en 2010 eran 16 ó 18 meses, los tiempos justos en que se demora un proyecto inmobiliario.

"Algun dia la burbuja explota ya sea por una crisis económica o por el agotamiento natural de la burbuja. La oferta supera a esta demanda irreal (en realidad la pone en su justo sitio), y comienzan a pasar cosas malas."

Volvemos a las especulaciones.
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cuéntame cómo pasó la burbuja inmobiliaria gringa :cafe3:
 
Okay, si bien en Chile no necesariamente podemos decir que "hay" burbuja inmobiiaria, hay varios sintomas que podrían hacer pensar que vamos a eso, como por ejemplo, el alto costo de las viviendas, la alta demanda, y el acelerado desarrollo de nuevos proyectos, junto a la confianza excesiva del mercado.

En los Estados Unidos, todo el mundo sabía hace harto tiempo atrás que los creditos subprime causarían problemas, pero fue tanta la confianza en el mercado, que no le dieron importancia hasta que les reventó en la cara. En chile, los bancos, no prestan dinero tan a destajo como lo hacían en Estados Unidos, por lo que si se mantienen coherentes en sus políticas crediticias, lo unico que pasaría es que gradualmente irían bajando los precios de los deptos.

En escencia, la crisis subprime gringa se parece un poco a lo que pasó en La polar, si le das credito a destajo a gente que no podrá pagar, aunque pongas intereses altisimos al riesgo, algún dia te explotará en la cara.
 
economía=manifestación mas evidente de la estupidez humana.
 
Yo no digo que hay o no hay. Pero estoy expectante ante alguna señal. Pero hay características mencionadas aquí que son propias del crecimiento económico y no de una burbuja...y la realidad bancaria Estadounidense es diferente a la chilena porque acá las AFP financian a los bancos, son nuestro pilar financiero, en USA no tenían a nadie que financiara los bancos, así era su sistema, ocupando de pilares a los bancos y no a las AFP como en Chile.
 
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