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Se acabará algún día la burbuja inmobiliaria???

Tema en 'Preguntas y respuestas' comenzado por Bowen, 2 de Agosto de 2019.

  1. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Vería alguna oportunidad de algún 3ra edad (tipicas casas medias con termitas pero con buena ubicación y terreno), o me metería en terrenos para poner negocios y con el tiempo venderlos, además algunos terrenos crean valor al estar en zona en crecimiento a largo plazo. Obvio que esto exige tener liquidez, pero evitas apalancarte tanto con el nivel superlativo de las propiedades. Un contador que conozco puso una zona de retiros y paseo acá en la V, y la arrienda a cajas de compensaciones por ej.

    Cacha que ayer INE mostró el nivel de ingreso, y más de la mitad no gana más de 450, y el resto gana repoco también, el dividendo o arriendo se supone que debería ser 25% a un 33% del ingreso, esto solo se mantiene por lo que te dije, que el crecimiento de Chile hasta el momento todavía es relativamente bueno, y la flexibilidad bancaria al estirar plazos, tasas históricamente bajas y trucos varios.

    Lo de los corredores que comentan se resume en esto: más gastos operativos (y toma en cuenta que si no te pagan tendrás además gastos judiciales).

    Por eso es importante sacar la rentabilidad real, de la moda forex he visto mucho compadre con la moda inversión inmobiliaria, es más, creo que son los mismos porque venden el mismo discurso de la independencia financiera, ingresos pasivos y asdf.
     
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  2. Panchuxs Maricon

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    Cómo siempre muy buenos aportes maestre.

    Igual podrías dar una lista de cosas que si o si debe saber un corredor y que que c debe hacer o no al momento de hacer un negocio.
     
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  3. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Creo que la rentabilidad de una propiedad es mayor ahí que en el sector oriente, pero ver para creer,... aunque tomando en cuenta contribuciones del sector oriente, que son weas reducidas para solteros o matrimonios jovenes las de santiago centro, la ubicación, menor metraje, menor precio, capaz que sea cierto y no publicidad pagada.
     
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  4. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Eso es tipico, acá en viña hay un weon que salió del mckay (esto es cierto), y dice que es abogado de la UAI con posgrado en la Cato (esto es falso), y yo que lo conozco bien por una amistad en común media turbia, sé que el loco es un pobre peter pan, que carretea de miercoles a domingo, sumido en la droga y que está listo pa' la cana por haber chocado curado. Pero todo el mundo le compra por la pinta y el apellido.
     
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  5. yo2005 Ocios@

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    Lo que quería comprar? Sería Ñuñoa alrededor deIrarrázaval +- 3 cuadras al norte o al sur, no tan lejos del metro. Por lo que veo, la mayoría están sobre 450. Imagino que para pagar el dividendo + contribuciones + otros sería entre 450 y 500 :unsure-4:. Es una idea nomas. Los de 450 son deptos como de 50 M2 y de 500 son de 60 M2 aprox. Esta cara la weaita.
    Un amigo tiene arrendado un depto de esas características en 500. Si...solo pudo encontrar arrendatarios alegres....
     
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  6. DemonDevil Legionario

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    :naster: 500 lucas un arriendo en ñuñoa? :naster:

    inpaktado


    DD
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  7. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Provi y nuñoa tienen caleta de demanda millennial y de inmigrante parao de raja.
     
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  8. kyles Low Perfil - Mejor Mod Año 2018 Miembro del Equipo

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    ando buscando casa o depto para invertir, me estoy decantando por depto,están mas baratos(dentro de lo que se puede decir barato!), lo que ya me quedó claro que comprar una casa usada, no es como comprar auto usado,el auto sí o sí va a ser mas barato que un cero milla de paquete, los dueños porque le pusieron una viga extra, abrieron una ventana o pusieron piso flotante,quieren cobrarlo a un precio ridiculamente exorbitante, casas de poblacion, mononas pero no la gran cosa, las estan cobrando a 100 palitos, no los valen, seguro que hay quien les compre, yo no :nunu:
    a la tarde voy a ver un depto, lo venden amoblado y por ello tambien suben el precio, no me interesa amoblado,si el wn que llegue a arrendarlo, traerá sus pilchas y porquerías, veremos si conviene...
     
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  9. bolas_colgantes Vac@

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    Si sisterito, esta la caga en la wea, departamentos qls más caros que la ctm, yo anduve cotizando por esa zona y un depto de 2 piezas sale por lo bajo 120 palos y para el chileno gris no hay mucho beneficio :sm:, una puta mierda la wea, a mi y mi señora se nos quitaron todas las ganas de comprar la wea
     
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  10. ozzcar Plasta Culiad@ ★★★★★

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    Ayer entre a TocToc a revisar los precios, habia entrado hace acerca de 1 mes y medio y tal fue mi sorpresa al notar , que los mismos depas que el mes pasado aparecian entre 2300 a 2700 uf hoy aparecen publicados sobre las 3 mil :nonono:


    bajaron la tasa de interes, subio la demanda de creditos y automaticamente estos hijos de puta volviendo a inflar los precios , impresentable el panorama.
     
  11. Alex-Kid Bestia

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    Estoy "como potito en el agua" por el gran interés que hay en invertir ("aún") en propiedades. ¿Cuál es la razón de este optimismo considerando el escenario económico mundial?
     
  12. chocobo Bosta

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    no se va a acabar
    llegaron las cucarachasy los hijos de las cucarachas y los nietos de las cucarachas y los papás de las cucarachas
    y no hay espacio para meter más cucarachas por lo que seguirá la burbuja hasta que las cucarachas se extingan pero eso no pasará
     
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  13. kyles Low Perfil - Mejor Mod Año 2018 Miembro del Equipo

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    @carlo-batero oiga caballero, usted que se peina con esto de los corretajes,un par de preguntitas porfis:

    1.- cuanto es lo que cobra el corredor de propiedades por venta?(%), tengo una conocida que trabaja en ello, y si concreto la compra con ella, no quiero que a "lo amigo" me defeque cobrandome un valor irreal por comisión
    2.- comprar una propiedad con deuda de credito hipotecario, es mucho wuebeo para el que compra?

    :ear:
     
  14. carlo-batero Culiad@

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    1)En general no debiera superar el 2% del valor de venta , mas alla de eso es usura , jamas he visto que alguien cobre mas , si es tu amiga negocia que te cobre el 1% ( es un contrato por adhesion )
    Mucho Ojo con los "amiguis" , exigele que sea profesional y te entregue todos los documentos del hipotecario para no atrasar tu compra , estado de cuentas al dia al momento de la entrega , hacer una visita inspectiva pre compra y ver el estado de las cosas , dejarlo anotado y fotografiado para evitar que la persona que vive actualmente deteriore el inmueble hasta el momento de entregartelo a ti .

    2) Para nada , tengo 2 propiedades usadas compradas asi y no es problema, la secuencia es la siguiente :
    Si tienes el Hipotecario aprobado tu banco tasa la propiedad (1 semana ) >> tu banco pide los documentos para el estudio de titulos (3 dias habiles ) >> estudio de titulos (1 semana ) >>> Confeccion de escrituta (donde tu eres la nueva duena de la propiedad, 1 semana)>>> Firma de escritura (te dan como 3 dias habiles ) >>> Generar carta de resguardo (tu banco se compromete a pagar al banco acrededor de la deuda , 1 semana ) >>> Levantamiento de Hipoteca ( el banco que tiene el hipotecario actual , puede tardar 1 semana hasta 1 mes )>> Inscripcion en el CBR (esta tardando como 2 semanas ) >>> una vez inscrita en el CBR revision de documentos y pago al banco acrededor (1 semana ) , >> la propiedad es tuya.
    Si el banco en que tienes aprobado el Hipotecario es el Banco Estado multiplica los tiempos x2.
    Si no hay retrasos en ninguno de los pasos anteriores y tu Banco NO ES el Estado ,todo deberia estar en orden como en 3 meses aprox.

    MUY importante la revision pre compra si es casa usada (estado de las llaves , griferias, que no exista moho ni humedad en las paredes , ojala ir a ver la propiedad un dia despues de que llueva , revision de gastos comunes, estado de las puertas de closet , etc.
     
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  15. sebastian_20 Bicampeón de la insapiencia y vergüenza eterna

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    Cipadrito, a mi me pidieron un aval o 3 meses de garantía, cosa que ya pague, esa weá siempre me dejo cachuo, es practica habitual o lisayllanamente fue pico en mi virginal ojo?.
     
  16. carlo-batero Culiad@

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    Como minimo, tener idea y asesorar en el valor de una propiedad(en terminos objetivos) al vendedor , nosotros no vendemos propiedades que segun nuestro criterio estan fuera de precio , porque ? diras tu , es una perdida de tiempo , aunque logre llegar alguien y quiera pagar ese sobre precio despues te encuentras con el drama al momento de que el banco tase la propiedad y el valor sea inferior al de compra, quien pone esa diferencia? el comprador ? es casi imposible si piensas que el tipo ya tiene que tener al contado el 20% , los seguros contratados cubriran solo el valor tasado por el banco , mala idea y falta de seriedad.

    Propiedades sobre 5000 UF DEBEN estar en buenas condiciones , me ha tocado ver casas de 10.000 UF , con el patio para la caga, muros perimetrales que les faltan palmetas, piscinas con la pintura hecha mierda o con el agua verde(Ph Acido , Acido Cianurico por las nubes y clorinas tambien , un suicidio tirarse un piquero ahi) , casas con vestigios de filtraciones graves , riegos automaticos que no funcionan , solenoides desconectados , enchufes hechos pedazos , ampolletas y/o cables pelados sin siquiera lampara, radiadores de la calefaccion central "abiertos" o algunos ausentes (hay genios que llegan y los quitan y se pierde la hermeticidad del sistema de calefaccion, Cagaste) , como regla general si una casa esta en estas condiciones en forma "visible" , con que te vas a encontrar en el tiempo? que cagadas pueden haber que no estas viendo?

    Como minimo que la persona te comente las ventajas del barrio y la propiedad , la orientacion , que constructora , que año , tipo de construccion(albañileria reforzada, metalcon, madera,etc.) , si esta con Hipotecario o no , que banco , las cuentas al dia ? (que te las muestre) , impuesto territorial al dia? (que te lo demuestre)
    Si la casa ha sido ampliada , quien lo hizo ? que año ? esta aprobado por la division de obras de la municipalidad?

    Por ultimo , asesorar al probable comprador en la obtencion del hipotecario , sin ser inquisidor y con delicadeza mencionar el probable dividendo (una propiedad de 5000 UF en que das el 20% debe dar un dividendo de unos 550 mil pesos aprox, renta aproximada 2,2Millones solo o complementado)

    Como Gold Standard si la PREVENTA ES MALA LA POST VENTA SERA PEOR , si hay drama con algun documento es pega del corredor , que el weon se comprometa a hacer el papeleo y solo le pagas cuando la propiedad esta inscrita a tu nombre en el CBR (que los cheques queden en custodia en el notario)


    En que sector estas viendo depto?
    El ejemplo que das de la casa se da en todos lados , todos los propietarios creen tener una mina de oro , a modo general si estas viendo casas de portal inmobiliario , evita ir a ver una casa recien publicada pues los dueños estan con todo el extasis de la venta y tienen los humos (y los precios) por las nubes, despues de unos 2 meses se dan cuenta que el tema no es tan facil.
    Si vas a ver una propiedad y te salen con el chiste de " es que me la tasaron en 1 millon de dolares" , de inmediato pregunta , quien hizo esa tasaciion ? un banco o un tasador privado? , las tasaciones de los privados tienden a estar sobre estimadas y valen hongo , por el contrario las tasaciones de los Bancos tienen a estar estimadas a la liquidez por lo cual se ajustan a la realidad.

    Siempre pregunta cuanto estan dispuestos a rebajar , sin cuco , de hecho tengo la maldita costumbre de pedir rebaja por todo, si no quieren rebajar ("es que ya esta bajo precio de mercado") muestra desinteres inmediato.
     
    Última modificación: 16 de Agosto de 2019
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  17. carlo-batero Culiad@

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    Habitual totalmente , yo no arriendo si no hay aval , es mas prefiero un aval con buen comportamiento crediticio y 1,5 mes de garantia (los cuales se devuelven cuando dejas el inmueble reajustados segun IPC , si es que el inmueble esta en condiciones decentes o iguales a la entrega )
    Hay tanta gente buscando arrendar casa que hay personajes que pueden pedir ridiculeces , eso te lo condedo.
     
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  18. kyles Low Perfil - Mejor Mod Año 2018 Miembro del Equipo

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    buena gracias por los tips!
    estoy buscando acá en Rancagua, vi un departamento, pequeño,segun valor de arriendos, está para cobrar hasta $300.000,lo venden amoblado, pero ya le vi unas filtraciones de humedad en cocina y baño, la grifería del baño está suelta, lo cobran en 50 palos pero la corredora amigui dice que lo sueltan en 47. estrategicamente está bien ubicado, cerca de supermercados, inacap,consultorio y colegios, todo caminando..el contra es que esta area se plagó de caribeños aunque me juran y perjuran que en este edificio no(al menos cuando lo vi estaba tranquilo,en silencio)

    vs otro depto que fui a ver, nuevo ,en construccion, a 48 palitos, 73 mt2,amplio, bien utilizados los espacios, los pro que le veo,es que como es nuevo y lo vende la constrctora,estaría con esa garantía de los 5 años,lo malo...está a la chucha, dicen que buena conexion con supermercado Jumbo(que es el supermercado elite de la ciudad),pero para todo DEBES ir en auto, pero nica sales a pie en ese sector, hay una población terrible de brigida muy cerca(la Dinstrans), creo que a ese depto se le puede sacar unos $350.000 de arriendo....pero no me convence la ubicacion, lo entregarían para agosto del 2020.


    sigo cotizando,el martes iré a ver otro depto usado (que es el que venden con traspaso de deuda hipotecaria)
    yo de comprar lo haré al contado,sin creditos ni subsidios
     
  19. carlo-batero Culiad@

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    Si tienes las lucas en mano entonces tienes el sarten por el mango , la rebaja deberia ser mayor aun pues el tramite tarda menos , le pagas al vendedor y este debe pagarlel banco el saldo capital .
    De los que nombras preferiria el mejor ubicado , mas aun si piensas arrendarlo , con los detalles que mencionas buscaria que lo rebajasen , el punto en contra es que tarde o temprano llegaran Caribeños por el factor precio (a menor precio mayor caribe).

    No confies tanto en algo solo porque es nuevo (cuando se trata de casas y deptos), te lo comento pues las constructoras ahorran en Griferia (llaves Chinas , las mas baratas), Calefont (marca Neckar , son una mierda) , campanas , horno, puertas, TODO lo mas barato para rentabilizar, suma a lo anterior que los gastos comunes los primeros 5 años van a estar inflados (las inmobiliarias se hacen cargo de la admin. los primeros 5 años y los inflan ), todo lo anterior puede mermar tu rentabilidad.
    Si esta cerca de un lugar peligroso puede aumentar la tasa de recambio .

    Tomate todo el tiempo del mundo para ver y decidir , mi casa donde vivo actualmente la estuve buscando 2 años.
     
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  20. edo1234 Animal

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