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hace mucho rato que el retorno de la inversión en bienes raíces es mucho menor que el retorno en instrumentos financieros de renta fija (aka DaP). Para que lo confirmen, los invito a hacer un cálculo simple que ejemplifico más abajo:
- Piensen en una casa/depto cuyo valor de compra y de arriendo conozcan. Puede ser la casa de sus padres, o cualquiera que conozcan.
- multipliquen el valor del arriendo por 12 (un año), y lo dividen por el valor de compra del mismo inmueble. Luego lo multiplican por 100.
- métanse a su banco, y simulen un DaP a 30 días. Multipliquen esa tasa por 12.
- comparen el retorno y vean qué les da más: si el DaP o el arriendo.
Aquí algunos ejemplos (nótese que son departamentos de iguales características, en los mismos edificios. O sea, peras con peras):
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Ahora, métanse a su banco, y simulen un DaP. Verán que el retorno del DaP es más alto. En el Santander, pagan 0,68% mensual, o sea, 8,16% anual (y sin considerar el interés compuesto). En Consorcio pagan 1% mensual.
demás está decir que en el DaP no corres el riesgo de arrendatarios que no te paguen, o que te hagan mierda la vivienda; puedes girar plata en cualquier momento (lo que no puedes hacer cuando es ladrillo); no pagas intereses al banco, etc.
no sean weones: no compren ladrillo para arrendar.
Ahorrar en UF con algún seguro en un fondo de UF. Al principio va a doler por el costo de seguro pero luego ya le da mil patadas a los dap que seguramente van a volver a dar 0.3% en no tanto tiempo.
Si tienes el dinero para comprar, en vez de usarlo todo para comrpar, solo gastas para el pie y el resto lo mantienes en el DAP, y ahi rentas por dos mecanismos DAp y ladrillo. Creo que lo q dices sería buena idea si tienes el dinero y tus opciones son comprar la propiedad al contado o dap, en ese caso mejor dap por temas de facilidad.
Sobre lo de los impuestos, si es que entendí bien, los 20 UTM de renta que son exentos de pagar impuestos, serían mensuales o anuales? porque si suponemos alguien tiene el dinero para una propiedad o unos 100 millones, eso rentaría unas 800 lucas mensuales lo que sería exento, pero al año ya deja de ser exento y se llevarían una buena tajada
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no cacho mucho del tema, pero supongo las propiedades igual cobran impuestos o no? o creo que la primera no cobra, pero al momento de venderla o arrendarla si deberia cobrar? cuánto es eso mas o menos? (para poder comparar con los impuestos de dap)
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la verdad estaba viendo de 1 dormitorio por el precio (para partir no quiero pedir un crédito muy grande) y porque da miedo eso mismo de los roomies, que llenen el depa de gente y se destruya más, siento que es difícil controlar eso. Mi otra opción es uno de dos dormitorios (uno grande y uno chico) algo así como de 40 0 45 metros cuadrados para que no sea tan caro, piensas que tendría una vacancia aceptable?
Ojo con algo , las casas que tengo arrendadas pagan cero impuesto , y la vacancia es cercana a cero.
Respecto de los impuestos por arriendo no estoy dispuesto a pagar un misero peso asi que los arriendos me los pagan en una cuenta corriente que no esta a mi nombre , lamentablemente en esto el SII esta cagado y no puede suponer ingresos por arriendo solo por el hecho de que tengas mas de 3 propiedades.
Hay personajes que entregan sus propiedades en "administracion" a corredores de propiedades que les prometen el oro y el moro, he escuchado atrocidades tales como "no si mi departamento mejor se lo entregue a un corredor , el me lo adminitra , ve que las cuentas esten al dia y me paga sagrado el arriendo"
Esos corredores agregan las cuentas basicas en la web de servipag(Miservipag) o si tienes mas suerte en la seccion de cuentas de la Cuenta Rut y mensualmente verifican que las cuentas esten al dia , con suerte mandan un correo o whatsapp para instar a pagar una deuda morosa , pero de ahi a "asegurar" el pago del arriendo ? Nicagando si no tienen espalda financiera de ningun tipo , si no les pagan el arriendo se mandan a cambiar y dejan al propietario botado .
Habiendome dedicado al corretaje de propiedades NO RECOMIENDO bajo niingun punto contratar los servicios para compra/venta y MUCHO MENOS administracion(cobran un 7% mensual) , mejor tome ese 7 y comprele un regalo elegante a la amante.
Yo al menos No estoy dispuesto a pagar un puto impuesto mas(me descuentan harto de impuesto a la renta), pues todo los que es salud , educacion lo pago en el sistema privado ,Chile tiene una altisima tasa impositiva considerando que a cambio no entrega nada de nada , ni siquiera existe seguridad en las calles.
Respecto de los departamentos , eso de los Roomie ( eufemismo de precariedad habitacional) lo encuentro sucio ,antihigienico problematico.
Considero que a mayor cantidad de dormitorios la vacancia es menor (inversamente proporcional) pues es mas probable que viva una familia ahi genere lazos y le resulte mas dificil ir a vivir a otro lugar , pero considero que existen otros factores , el mas importante: la comuna donde este emplazado.
Ojo con algo , las casas que tengo arrendadas pagan cero impuesto , y la vacancia es cercana a cero.
Respecto de los impuestos por arriendo no estoy dispuesto a pagar un misero peso asi que los arriendos me los pagan en una cuenta corriente que no esta a mi nombre , lamentablemente en esto el SII esta cagado y no puede suponer ingresos por arriendo solo por el hecho de que tengas mas de 3 propiedades.
Ahorrar en UF con algún seguro en un fondo de UF. Al principio va a doler por el costo de seguro pero luego ya le da mil patadas a los dap que seguramente van a volver a dar 0.3% en no tanto tiempo.
Porque garantizan una rentabilidad sin hacer nada.
Todos los demás activos estás propenso a una distribución probabilística, que puede ser una campana de Gauss, donde las probabilidades de salir para atrás son bien altas. Por ej. la Bolsa, retorno medio del 9 por ciento, pero los afortunados que estan en la colita superior de la campana pueden generar un 15-20 por ciento, y los con más mala cuea perderán el 15-20 por ciento promedio.
En un DAP eso te lo ahorras, por eso el mundo completo (hogares, empresas y Estados), viven entorno del deposito.
Deposito que no es otra cosa, que delegar la pega a un banco, que tienen modelos de riesgo e inteligencia de negocios actualizada al detalles con todos los proyectos que van al alza, que ya funaron, o que no son ni fu ni fa. Además la propia escala del banco le permite diversificar y diluir cualquier perdida, además tiene los contrapesos internos y de regulaciones que le impiden meterse o calentarse en tonteras (igual la cagan, pero son casos muy puntuales).
A todo esto por eso los Holding o grupos economicos, en paises que no lo tienen prohibido, casi siempre tienen un banco, para tener esa ventaja estratégica.
Una casa de tres pisos en 1.050.000 , otra de dos pisos en 820 y la otra en 550.
Por la de 780 pago de dividendo 530 +50 de gastos comunes , debo 2300 UF y su valor comercial es de 8500.
Por las otras dos no pago dividendo , son mias , respecto de lo que comentas no existe chanchullo , las casas son de mi propiedad y yo elijo donde me puedan depositar los dineros respectivos de los arriendos, no tengo porque estar informando al SII que hago con mis cosas.
Pago contribuciones por las 3 , cada cuota 520 mil pesos , 2 millones al ano.
Que se pudran los weones , han subido de forma escandalosa el costo de las contribuciones.
Porque garantizan una rentabilidad sin hacer nada.
Todos los demás activos estás propenso a una distribución probabilística, que puede ser una campana de Gauss, donde las probabilidades de salir para atrás son bien altas. Por ej. la Bolsa, retorno medio del 9 por ciento, pero los afortunados que estan en la colita superior de la campana pueden generar un 15-20 por ciento, y los con más mala cuea perderán el 15-20 por ciento promedio.
En un DAP eso te lo ahorras, por eso el mundo completo (hogares, empresas y Estados), viven entorno del deposito.
Deposito que no es otra cosa, que delegar la pega a un banco, que tienen modelos de riesgo e inteligencia de negocios actualizada al detalles con todos los proyectos que van al alza, que ya funaron, o que no son ni fu ni fa. Además la propia escala del banco le permite diversificar y diluir cualquier perdida, además tiene los contrapesos internos y de regulaciones que le impiden meterse o calentarse en tonteras (igual la cagan, pero son casos muy puntuales).
A todo esto por eso los Holding o grupos economicos, en paises que no lo tienen prohibido, casi siempre tienen un banco, para tener esa ventaja estratégica.
A lo que voy es que un dap no es inversión. Nuestra plata se devalua todos los días. La única opción real es UF asegurado, el resto ya es riesgo pero si te cacho la idea.
A lo que voy es que un dap no es inversión. Nuestra plata se devalua todos los días. La única opción real es UF asegurado, el resto ya es riesgo pero si te cacho la idea.
los dap dependen de la politica monetaria y por ahora dan más intereses en 30 días que la inflación acumulada en un mes
en la mayoría de bancos se puede simular
igual es mejor diversificar tus inverisones y hoy es fácil hacerlo con aplicaciones comp fintual o racional, puedes automatizar los depósitos y hacer que se repartan un % a dap, otro a bonos corporativos, acciones globales etc
A lo que voy es que un dap no es inversión. Nuestra plata se devalua todos los días. La única opción real es UF asegurado, el resto ya es riesgo pero si te cacho la idea.
Realmente compadre si tuvieras 200 millones los meterias en un DAP con este gobierno actual?
Realmente crees que es rentable considerando que si no eres propietario deberas arrendar y los valores de arriendo hoy son altisimos?
Miren en verdad no quiero menospreciar a nadie de aca (excepto al mongolico de EDO ) pero hoy en dia en Chile todos son , simulan , apartenan o intentan ser "inversionistas" "empresarios" , y weon para que andamos con cosas , el 99% no tienen donde caerse muertos , no tienen casa propia y con cueva capitalizan lo poco que tienen en un auto "caro" (Bmw 116, MB A200)
yo aparte de mi casa tengo 3 deptos en providencia (solo pago dividendo por 1. el mas barato paga 800 de arriendo ) pero me he encontrado a cada pelafustan con infulas de Jordan Belfort, Kyosaki , .... increible , solo en Chile
Ojo con algo , las casas que tengo arrendadas pagan cero impuesto , y la vacancia es cercana a cero.
Respecto de los impuestos por arriendo no estoy dispuesto a pagar un misero peso asi que los arriendos me los pagan en una cuenta corriente que no esta a mi nombre , lamentablemente en esto el SII esta cagado y no puede suponer ingresos por arriendo solo por el hecho de que tengas mas de 3 propiedades.
Hay personajes que entregan sus propiedades en "administracion" a corredores de propiedades que les prometen el oro y el moro, he escuchado atrocidades tales como "no si mi departamento mejor se lo entregue a un corredor , el me lo adminitra , ve que las cuentas esten al dia y me paga sagrado el arriendo"
Esos corredores agregan las cuentas basicas en la web de servipag(Miservipag) o si tienes mas suerte en la seccion de cuentas de la Cuenta Rut y mensualmente verifican que las cuentas esten al dia , con suerte mandan un correo o whatsapp para instar a pagar una deuda morosa , pero de ahi a "asegurar" el pago del arriendo ? Nicagando si no tienen espalda financiera de ningun tipo , si no les pagan el arriendo se mandan a cambiar y dejan al propietario botado .
Habiendome dedicado al corretaje de propiedades NO RECOMIENDO bajo niingun punto contratar los servicios para compra/venta y MUCHO MENOS administracion(cobran un 7% mensual) , mejor tome ese 7 y comprele un regalo elegante a la amante.
Yo al menos No estoy dispuesto a pagar un puto impuesto mas(me descuentan harto de impuesto a la renta), pues todo los que es salud , educacion lo pago en el sistema privado ,Chile tiene una altisima tasa impositiva considerando que a cambio no entrega nada de nada , ni siquiera existe seguridad en las calles.
Respecto de los departamentos , eso de los Roomie ( eufemismo de precariedad habitacional) lo encuentro sucio ,antihigienico problematico.
Considero que a mayor cantidad de dormitorios la vacancia es menor (inversamente proporcional) pues es mas probable que viva una familia ahi genere lazos y le resulte mas dificil ir a vivir a otro lugar , pero considero que existen otros factores , el mas importante: la comuna donde este emplazado.
interesante eso que mencionas de las corredoras que "aseguran" el pago, porque los influencers inmobiliarios hablan maravillas de por ejemplo Houm que dice asegurar el pago y cubrir si no te pagan el arriendo, igual me parecía raro eso.
Yo le arriendo algo a una persona que tiene varias propiedades en el sector oriente y le tengo que transferir a su cuenta bancaria a su nombre, la verdad tampoco creo que a esa persona le agrade pagar impuestos, me imagino que aunque sea a su cuenta igual debe pasar piola? el sii no puede sacar información de los contratos de arriendo?
Sobre los servicios de corretaje para conseguir un arrendatario y después nada más, los recomiendas? considerando que soy una persona que no tiene experiencia en conseguir arrendatarios
Sobre lo de los roomies también me parece mal, me metí a un grupo de roomies y la verdad abundan en Providencia, es de las comunas donde más he visto y también lleno de publicaciones de personas que buscan en Las Condes y en providencia , creo que en esas comunas rampoco te salvas, había que intentar que una familia viva ahí yo creo
Realmente compadre si tuvieras 200 millones los meterias en un DAP con este gobierno actual?
Realmente crees que es rentable considerando que si no eres propietario deberas arrendar y los valores de arriendo hoy son altisimos?
Miren en verdad no quiero menospreciar a nadie de aca (excepto al mongolico de EDO ) pero hoy en dia en Chile todos son , simulan , apartenan o intentan ser "inversionistas" "empresarios" , y weon para que andamos con cosas , el 99% no tienen donde caerse muertos , no tienen casa propia y con cueva capitalizan lo poco que tienen en un auto "caro" (Bmw 116, MB A200)
yo aparte de mi casa tengo 3 deptos en providencia (solo pago dividendo por 1. el mas barato paga 800 de arriendo ) pero me he encontrado a cada pelafustan con infulas de Jordan Belfort, Kyosaki , .... increible , solo en Chile
Ya y tu genio de las finanzas que harias con los 200 palos??
1) Invertir en propiedades caras que se estan devaluando por la actual situacion economica/politica de chile?
2) Iinvertirlo en la bolsa? ha estado como el hoyo estos 2 ultimos años. Hasta el fondo E lleva perdida este año.
3) Invertirlo en crypto?? llevan una baja de 75% aprox.
Asi como esta la cosa no veo nada de malo el DAP. Buena tasa, liquidez, cero riesgo, etc.
la verdad estaba viendo de 1 dormitorio por el precio (para partir no quiero pedir un crédito muy grande) y porque da miedo eso mismo de los roomies, que llenen el depa de gente y se destruya más, siento que es difícil controlar eso. Mi otra opción es uno de dos dormitorios (uno grande y uno chico) algo así como de 40 0 45 metros cuadrados para que no sea tan caro, piensas que tendría una vacancia aceptable?
Cero, cero, varios millones de pesos por las propiedades que estan pagadas y me generan flujo, plusvalia, y ahorro en arriendo.
Ya y tu genio de las finanzas que harias con los 200 palos??
1) Invertir en propiedades caras que se estan devaluando por la actual situacion economica/politica de chile?
2) Iinvertirlo en la bolsa? ha estado como el hoyo estos 2 ultimos años. Hasta el fondo E lleva perdida este año.
3) Invertirlo en crypto?? llevan una baja de 75% aprox.
Asi como esta la cosa no veo nada de malo el DAP. Buena tasa, liquidez, cero riesgo, etc.
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Y si a tu nuevo depto le aplicas airbnb??? me tinca que se le puede sacar mas que arrendarlo.
Obviamente ebe estar ubicado en buen barrio y que el edificio te deje hacer la movida del airbnb.
es más trabajo el airbnb hay que estarlo limpiando, recibiendo gente, y he leído experiencias de que a veces no cubren cuando te lo dejan para la caga, me quiero meter en esto de la inversión para dejar un arrendatario que dure un buen tiempo para no tener que andar pendiente (como en el airbnb) por cosas de tiempo
todavia no tengo el depa, tengo el crédito preaprobado si
es más trabajo el airbnb hay que estarlo limpiando, recibiendo gente, y he leído experiencias de que a veces no cubren cuando te lo dejan para la caga, me quiero meter en esto de la inversión para dejar un arrendatario que dure un buen tiempo para no tener que andar pendiente (como en el airbnb) por cosas de tiempo
todavia no tengo el depa, tengo el crédito preaprobado si
quiero comprar algo de maximo 100 millones para invertir, en lo que sigo teniendo dudas es en que comuna buscar, por lo qie decían las fav de los inversionistas que se supone son más rentables son comunas shithole como estación central, quinta normal, la cisterna, etc. Pero yo quería buscar algo más intermedio para no arriesgarme tanto con los arrendatarios y por eso pensé en ñuñoa.
Ahora viendo lo que mandas efectivamente los arriendos han bajado más en ñuñoa que en comunas shithole, sobre todo en dos dormitorios y un baño, la otra opción podría ser macul o high saint michael
quiero comprar algo de maximo 100 millones para invertir, en lo que sigo teniendo dudas es en que comuna buscar, por lo qie decían las fav de los inversionistas que se supone son más rentables son comunas shithole como estación central, quinta normal, la cisterna, etc. Pero yo quería buscar algo más intermedio para no arriesgarme tanto con los arrendatarios y por eso pensé en ñuñoa.
Ahora viendo lo que mandas efectivamente los arriendos han bajado más en ñuñoa que en comunas shithole, sobre todo en dos dormitorios y un baño, la otra opción podría ser macul o high saint michael
Has sacado tus numeritos de dividendo, arriendo estimado, tasa de interés, reparaciones, vacancia??? Etc etc etc. Me da la impresión que el negocio no da. Muéstranos tus numeritosven detalle.
quiero comprar algo de maximo 100 millones para invertir, en lo que sigo teniendo dudas es en que comuna buscar, por lo qie decían las fav de los inversionistas que se supone son más rentables son comunas shithole como estación central, quinta normal, la cisterna, etc. Pero yo quería buscar algo más intermedio para no arriesgarme tanto con los arrendatarios y por eso pensé en ñuñoa.
Ahora viendo lo que mandas efectivamente los arriendos han bajado más en ñuñoa que en comunas shithole, sobre todo en dos dormitorios y un baño, la otra opción podría ser macul o high saint michael
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post que realmente valen la pena
la mejor generacion de posteadores de la historia
