La Burbuja Inmobiliaria En Chile

El 2008 compré mi primer departamento en Providencia: 45 m2, estacionamiento, bodega y buena ubicación. Costó $33 millones. El 2011 lo vendí a un joven profesional en $58 millones. Fue un excelente negocio, pero me permitió descubrir cómo crece día a día la burbuja inmobiliaria en nuestro país.

Hice un estudio de precios de departamentos en verde en la zona, con similares características costaban $80 millones, por los mismos 45 m2. Las preguntas inteligentes son:

¿Los departamentos suben de valor casi un 75% en 3 años?
¿Cuál es el COSTO real de un departamento de 45 m2? Con suerte $20 millones.
¿Es posible una diferencia de $32 millones entre un depto. en verde y uno seminuevo?
¿Puede un joven profesional pagar un dividendo de $400.000 por un depto. de 45 m2?

Lo que descubrí fue lo siguiente: al parecer existen incentivos perversos, entre Bancos, Inmobiliarias y Tasadores.

El tasador es quien fija el precio al Banco. Si el departamento es nuevo vale 40% más caro que el mismo departamento con sólo 3 años de uso. ¿Depreciación acelerada? No, porque en tres años el mismo depto. aumentó casi en un 75% su valor.

El Banco financia a las inmobiliarias y también a las personas. A las personas les presta el 100% del crédito. ¿Cómo se permite a un joven profesional endeudarse en un 50% de sus ingresos y sin exigir un pie? Fácil, porque es dinero fácil, y bonos fáciles, y como se ajusta el dividendo y el capital en UF, el Banco nunca perderá.

¿Sabes quiénes van a perder? Los ciudadanos desinformados que compran caro. Hoy los bancos centrales del mundo están imprimiendo dinero en montos nunca vistos en la historia, y existe una guerra de divisas a nivel mundial. Por eso el dólar está en $470. En un año debería bajar aún más. Los exportadores presionarán a que suba el dólar y artificialmente el dólar será mantenido en $470, pero la verdad es que por flujos de capitales debería llegar a $400. La forma para frenar esto es que Chile también imprima dinero y comience el período de inflación.

Con la inflación el dividendo de $400.000 mensual, subirá a $500.000, y el joven profesional, deberá dejar su departamento por no pago. Lo mismo que ocurrió en EE.UU. y ocurre en España, podría ocurrir en 2 años si las autoridades no toman las medidas correctas. La burbuja no reventará hasta que aparezcan los primeros signos de inflación y desempleo. Ojalá que este escenario no suceda, pero ya sabes donde mirar para evitarlo.


http://www.felicesyforrados.cl/2012/10/08/la-burbuja-inmobiliaria-en-chile-publimetro/

mmmmh

no me sorprende ya que las inmoviliarias en chile son una de las mayores mafias que existen hoy en el país .., mueven contratos turbios de terrenos con municipios, reciben "presupuestos" con universidades, destruyen patrimonios urbanos y mas encima son edificios feos.

SALU2

recuerda que hoy por hoy reina la idea del "ahora o nunca" o el "por que te lo mereces"

No me cuadra como en Chile pueden hacer estas weas teniendo como ejemplo reciente lo que paso en USA. Es como ver a un weon electroctuarse por meter clavos en un enchufe y aun asi, ir y hacer exactamente lo mismo

Sin embargo es un muy buen negocio, te compras un depto nuevo en un sector de loquillos "aspiracionales" y lo vendes al par de años con un buen margen de ganancias, le pagas al banco lo que le debes y el resto para el bolsillo...

La irresponsabilidad compartida de la banca y el ciudadano comun es preocupante, como que todavia no abren los ojos para darse cuenta que una casa o depto propio en un "buen sector" (lo que en gral se considera "bueno" ) esta mas alla de sus capacidades de pago

es increible, yo me di cuenta hace unos meses atras, cuando vendi mi departamento, cuando me lo pagaron, siendo que lo vendi con un 200% osea el tipo que lo compro me pago 3 veces mas que el valor que me costo, pero el asunto fue que dije que era el negocio del siglo, pero cuando comienzo a buscar, me doy cuenta que el sector inmobiliario en mi zona aumento un 300% en 10 años
antes podias comprarte una casa con 15 millones, hoy no te alcanza ni para pagar la bodega del depto.

antes con el subsidio mas ahorro podia comprarte un DFL2 una casa que hasta hace unos años costaba 1.000uf y era una buena casa... hoy las casas de 1000uf no miden mas de 50mt2 y son en poblaciones callampas..


algo va a pasar en Chile, se esta copiando el modelo americano que no funciono.

no entiendo nada

alguien lo explicaría con peras y manzanas?

sobras qliao

En mi comuna, las casas de villas (un monopolio de PY) edificaron todo y subieron los precios 500 uf +- de un año para otro (aunque ahora las ofrecen con piso de porcelanato, alfombrada y con weas así, aunque eso de mi bolisllo lo hagfo por mucho menos de 500 uf para una casa de 50 aprox metros cuadrados)

cada vez las casas màs chicas, los terrenos mas pequeños y más caros

la wea llega a ser ridicula en antofagasta...un misero departamento de 50 o 60 metros en pleno centro costando mas de 3000 UF...

antes del boom inmobiliario, alla por el 98, mi viejo compro un depto usado de 100 metros en el sector sur en 1000 UF y ahora el vecino vendio el suyo en 50 millones y pa que decir que el block ya se cae a pedazos y lo unico que sube es el precio.

compraste el 2008? compraste en plena crisis financiera, por eso el precio bajo y por eso te "parece" que lo vendiste caro

pero de que los precios de las propiedades estan caros, lo estan, pero no se parece ni remotamente a lo que paso en USA

comprense un terreno agricola y haganse con palos su propia casa cabros.

en 20 años la explosion de las ciudades va a ser una wea terrible. vean nomas la conurbacion Valpo-Viña hasta que limites esta llegando, no solo urbanos, sino de construccion. no hay area verdes grandes, no hay esquema arquitectonico ni de servicios claves como el desague de aguas lluvias, avenidas , conectividad o respeto al patrimonio. nada. puras y puras casas cuadradas feas, chicas, con calles pavimentadas a la mitad.

hay algunas weas de edificios que parecen de papel mache weon, les pones una patada y botas los muros. "areas verdes" le llaman ahora a la mitad de una manzana con arboles cagones y un par de bancas. en alguna parte se esta gestando un nuevo parque forestal? un Parque Bustamante? una avenida como la Libertad de Viña, o la Aguirre en La Serena?

nada, TODO es suelo urbanizable en los esquemas actuales.

para que hablar de ese pozo infecto que es Santiago donde junto al Palacio Cousiño , al barrio lastarria o la Plaza San Borja estan llenando de torres qlias pencas con 200 departamentos de dos ambientes, hacinando a la gente como ratas.


si tienen que vivir en un depto por pega, arrienden piola. pero pagar 80 millones por 45m2 es una wea QUE NO TIENE SENTIDO.

Buen Tema Bró, compre hace 4 meses mi casa... .....no me quedaba de otra...elllos ponen las condiciones ....Igual di un 20% de pie y quede pagando 1/5 de mi suledito pa no verme tan cagao si todo se va a las rechucha un dia

a ver, hay que precisar lo siguiente: en Gringolandia, la crisis se produjo en gran parte por irresponsabilidad de los bancos y demás instituciones financieras que otorgaban créditos hipotecarios a deudores insolventes. La especulación sobre el precio de los terrenos mismos fue una concausa de la crisis, pero no la única.

¿como andamos por casa respecto de ese tema?¿están pagando sus deudas quienes contrataron sus créditos?

BadReputation dijo:

a ver, hay que precisar lo siguiente: en Gringolandia, la crisis se produjo en gran parte por irresponsabilidad de los bancos y demás instituciones financieras que otorgaban créditos hipotecarios a deudores insolventes. La especulación sobre el precio de los terrenos mismos fue una concausa de la crisis, pero no la única.

¿como andamos por casa respecto de ese tema?¿están pagando sus deudas quienes contrataron sus créditos?

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Aca no estamos muy lejos tampoco de eso, un ejemplo serian la ls viejas de andah chile ( asi se escribe ? )

Pitufo Filosofo dijo:

no entiendo nada

alguien lo explicaría con peras y manzanas?

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Tengo una pera que vale el año 2012 $100 pesos.
Como soy un miserable le pido al banco que me preste plata pa comprar la pera a través de una Inmobiliaria.
La pera me cuesta $100 + lo que me cobre el banco. El precio de la pera lo fija la Inmobiliaria.
Una vez que compré mi Pera el 2013 esa misma pera costará comprarla $200 pesos. La razón? Ambición desmedida.
La burbuja? En este caso el inflar los precios para conveniencia de la Inmobiliaria + Banco.
Cuando se rompe la burbuja? Cuando la gente termine agotada de pagar la mitad de su sueldo por un terreno que NO VALE lo que se pagó, no le alcance para pagar ni siquiera endeudado y al intentar venderlo explote el tema en las noticias: se descubra que los edificios no valen su valor, se deprecie el valor, haciendose una cadena de errores que termine quebrando empresas, economías familiares y un largo etcétera.

Estamos distantes del caso EEUU porque allá el dinero pagado finalmente no era dinero en efectivo: la deuda contraída del pelmazo que compró una casa, era transada en la bolsa porque es básicamente un bono.
Ese bono, eso sí, no se sabía que venía de la deuda de un pelmazo que con 23 años se compraba una casa enorme de 10 habitaciones pero sólo tenía un título, digamos, de Moderador de un foro.
Cuando el pelmazo era incapaz de pagar mensualmente la deuda contraída - porque básicamente se le dio crédito a cualquier pelmazo - tenía que hipotecar su casa pero como hubo tantos casos con el mismo problema, las entidades innmobiliarias y bancos, no dieron a basto para reaccionar ante tanta hipoteca y se supo que muchos "bonos" era de gente que nunca podría pagar la deuda, o sea, estalla la burbuja. Esto trajo consigo zippysconf al por mayor, muchos paranoicos y algunos retard.

Y así es como el asunto se hizo global, afectó los mercados y vino la crisis subprime.


Así que usted, señor o señorita antroniano/a, pienselo MUY bien antes de adquirir una casa, departamento o similar.

Y si tiene mucho dinero, digamos, 40 millones, compra un departamento ahora YA.
En dos años lo venderá por algunos millones mas.




DD

por ahora no creo que pase en chile...aun...con el desempleo alto y el nivel de crecimiento que da cierta estabilidad en los trabajos y sueldos, la gente promedio puede pagar sus creditos. Si pasa un españazo y el desempleo sube al 20%, cagamos ya que el pais vive de la especulacion de que todos paguen.

Muy buen tema compadre , de veras, yo he estado pensando/cotizando departamentos y es increible lo absurdos e inflados de los precios , tal como tu bien mencionas un par de años atrás no existían estos precios absurdamente altos , un ejemplo es que el fin de semana pasado fui a ver unas casa en el sector camino melipilla de maipu (eran bonitas nada que decir) pero una de 90 mts cuadrados costaba alrededor de 70 millones !! de plusvalía ni hablar porque no habia nada cerca que ameritara el elevado precio....

Dentro de todo este tema inmobiliario lo unico que veo conveniente es comprar un depto usado (pero al dueño del depto) y hasta por ahí no mas porque los vivarachos de los corredores están tratando de monopolizar el mercado de las viviendas usadas elevando los precios también para obtener mayores ganancias y al momento de la compra mas encima hay que pagarles a los perlas una "comisión" .
Creo en definitiva que es una bomba de tiempo y que va a estallar pronto , pagar casi medio millon por un dividendo a 15 o 20 años es un riesgo altísimo .

BadReputation dijo:

a ver, hay que precisar lo siguiente: en Gringolandia, la crisis se produjo en gran parte por irresponsabilidad de los bancos y demás instituciones financieras que otorgaban créditos hipotecarios a deudores insolventes. La especulación sobre el precio de los terrenos mismos fue una concausa de la crisis, pero no la única.

¿como andamos por casa respecto de ese tema?¿están pagando sus deudas quienes contrataron sus créditos?

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podría considerarse lo mismo que esta ocurriendo ahora por ejemplo con los endeudados con el crédito con aval del estado o del corfo..., que se meten a estudiar pagando un crédito que con suerte les alcanza para cubrirlo debido a las bajas expectativas laborales después de titularte.

ahora bien, leyendo el tema mas profundamente, este es sin duda el negocio del año..., pero a llegar a ser "eticamente" correcto, para mi obviamente no lo es.

Sphinx dijo:

comprense un terreno agricola y haganse con palos su propia casa cabros.

en 20 años la explosion de las ciudades va a ser una wea terrible. vean nomas la conurbacion Valpo-Viña hasta que limites esta llegando, no solo urbanos, sino de construccion. no hay area verdes grandes, no hay esquema arquitectonico ni de servicios claves como el desague de aguas lluvias, avenidas , conectividad o respeto al patrimonio. nada. puras y puras casas cuadradas feas, chicas, con calles pavimentadas a la mitad.

hay algunas weas de edificios que parecen de papel mache weon, les pones una patada y botas los muros. "areas verdes" le llaman ahora a la mitad de una manzana con arboles cagones y un par de bancas. en alguna parte se esta gestando un nuevo parque forestal? un Parque Bustamante? una avenida como la Libertad de Viña, o la Aguirre en La Serena?

nada, TODO es suelo urbanizable en los esquemas actuales.

para que hablar de ese pozo infecto que es Santiago donde junto al Palacio Cousiño , al barrio lastarria o la Plaza San Borja estan llenando de torres qlias pencas con 200 departamentos de dos ambientes, hacinando a la gente como ratas.


si tienen que vivir en un depto por pega, arrienden piola. pero pagar 80 millones por 45m2 es una wea QUE NO TIENE SENTIDO.

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pfff... ejemplos hay por montones, incluso llega a ser vergonzoso como hay pasajes que con suerte puede pasar un solo auto (y en este caso cuando viene un auto en dirección opuesta el conductor tiene que o retroceder en todo el pasaje o esperar a que el otro conductor haga espacio ).

y si hablamos de los vergonzosos "blocks" que actualmente son los nuevos ghettos en chile (construidos gracias a la gestion de la super-concertacion) que no consideran el hecho de que la gente como tiende a tener hijos viven hacinados debido a que la misma vivienda con suerte posee un dormitorio lo cual da para que se construyan ampliaciones "truchas" sin contar con que esto hace que los propios hijos que no tienen espacio dentro de sus mismos hogares tiendan a desarrollar su vida en la mala influencia de la calle.

SALU2

Sphinx dijo:

comprense un terreno agricola y haganse con palos su propia casa cabros.

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Feel like a Piemti

DemonDevil dijo:

Tengo una pera que vale el año 2012 $100 pesos.
Como soy un miserable le pido al banco que me preste plata pa comprar la pera a través de una Inmobiliaria.
La pera me cuesta $100 + lo que me cobre el banco. El precio de la pera lo fija la Inmobiliaria.
Una vez que compré mi Pera el 2013 esa misma pera costará comprarla $200 pesos. La razón? Ambición desmedida.
La burbuja? En este caso el inflar los precios para conveniencia de la Inmobiliaria + Banco.
Cuando se rompe la burbuja? Cuando la gente termine agotada de pagar la mitad de su sueldo por un terreno que NO VALE lo que se pagó, no le alcance para pagar ni siquiera endeudado y al intentar venderlo explote el tema en las noticias: se descubra que los edificios no valen su valor, se deprecie el valor, haciendose una cadena de errores que termine quebrando empresas, economías familiares y un largo etcétera.

Estamos distantes del caso EEUU porque allá el dinero pagado finalmente no era dinero en efectivo: la deuda contraída del pelmazo que compró una casa, era transada en la bolsa porque es básicamente un bono.
Ese bono, eso sí, no se sabía que venía de la deuda de un pelmazo que con 23 años se compraba una casa enorme de 10 habitaciones pero sólo tenía un título, digamos, de Moderador de un foro.
Cuando el pelmazo era incapaz de pagar mensualmente la deuda contraída - porque básicamente se le dio crédito a cualquier pelmazo - tenía que hipotecar su casa pero como hubo tantos casos con el mismo problema, las entidades innmobiliarias y bancos, no dieron a basto para reaccionar ante tanta hipoteca y se supo que muchos "bonos" era de gente que nunca podría pagar la deuda, o sea, estalla la burbuja. Esto trajo consigo zippysconf al por mayor, muchos paranoicos y algunos retard.

Y así es como el asunto se hizo global, afectó los mercados y vino la crisis subprime.


Así que usted, señor o señorita antroniano/a, pienselo MUY bien antes de adquirir una casa, departamento o similar.

Y si tiene mucho dinero, digamos, 40 millones, compra un departamento ahora YA.
En dos años lo venderá por algunos millones mas.




DD

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Te falto agregar que en USA, si ya no podias pagar, era tan simple como entegarle las llaves de la casa al banco y ADIOS. O sea, si te veias en aprietos, era tan simple como salirse y chao, sin ningun tipo de compromiso/riesgo.


Que paso despues? Bancos con demasiadas propiedades devueltas y no les quedo otra que venderlas a precio de huevo. Un amigo aprovecho y se compro una casa a toda raja en Palm Springs por US$50,000 MENOS DE 25 PALOS PO WN!