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Se acabará algún día la burbuja inmobiliaria???

sebastian_20 dijo:
Todo los ciclos se acaban, es lo que se cumple siempre en finanzas.

Revisa este libro; Howard Marks, Lo mas importante para invertir con sentido común.
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No necesito leer libros, yo ya disfruto de las ganancias de haber comprado 2014-2016.

Si seguirá estando tan bueno como antes, yo creo que si se sabe comprar, sí, sigue estando bueno.
 
NaturalK1ller dijo:
No necesito leer libros, yo ya disfruto de las ganancias de haber comprado 2014-2016.

Si seguirá estando tan bueno como antes, yo creo que si se sabe comprar, sí, sigue estando bueno.
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Pero ahí no te refieres al mercado en si, sino a oportunidades puntuales. Lo malo que andan muchos weones en la misma parada detrás de esas oportunidades, por la misma publicidad que se le ha dado al tema.
 
Koopa Troopa dijo:
Dentro de las variables está el credito que te puede dar una propiedad para luego pedir prestamos. Para mi las propiedades son la mejor y mas segura forma de ahorro, pero tengo dudas de que tan buena idea sea comprar una propiedad para vivir, tal vez es mejor idea distribuir ese dinero en varias propiedades para arrendar y dar de garantia.
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Solo tienes que hacer una buena evaluacion de proyectos de si te conviene arrendar o comprar una propiedad para vivir. Ojo con ese negocio de distribuir ese dinero y comprar varias propiedades He visto gente quebrar por eso.

Tu tienes varias propiedades en arriendo? si es asi cuentanos tu experiencia.
 
edo1234 dijo:
Solo tienes que hacer una buena evaluacion de proyectos de si te conviene arrendar o comprar una propiedad para vivir. Ojo con ese negocio de distribuir ese dinero y comprar varias propiedades He visto gente quebrar por eso.

Tu tienes varias propiedades en arriendo? si es asi cuentanos tu experiencia.
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Depende de la ciclicidad de tus ingresos, si tienes pega fija y un ingreso estable, lo más probable es que te convenga. Si tienes pegas estacionarias, olvidalo.
 
sebastian_20 dijo:
Pero ahí no te refieres al mercado en si, sino a oportunidades puntuales. Lo malo que andan muchos weones en la misma parada detrás de esas oportunidades, por la misma publicidad que se le ha dado al tema.
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Es que el mercado está muy abierto. Si compras un Imagina nuevo en ñuñoa, obvio que no es rentable, a esa persona le faltó sacar calculadora... pero si compras un usado en stgo centro, bien ubicado, la cosa es muy distinta... para mi la oportunidad es la clave.

Lo otro es que uno tenga una idea aterrizada de lo que es comprar un depto... las ganancias son levess a moderadas, y es más un instrumento para consolidar los ahorros y ganancia a mediano o largo plazo, pensar que alguien q tiene un par de deptos es "estar forrado" es algo infantil e ignorante
 
NaturalK1ller dijo:
Es que el mercado está muy abierto. Si compras un Imagina nuevo en ñuñoa, obvio que no es rentable, a esa persona le faltó sacar calculadora... pero si compras un usado en stgo centro, bien ubicado, la cosa es muy distinta... para mi la oportunidad es la clave.

Lo otro es que uno tenga una idea aterrizada de lo que es comprar un depto... las ganancias son levess a moderadas, y es más un instrumento para consolidar los ahorros y ganancia a mediano o largo plazo, pensar que alguien q tiene un par de deptos es "estar forrado" es algo infantil e ignorante
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Es que depende po. Si pides un credito al 100% o 90% y te resulta el negocio quiere decir que te compraste un depto o varios con muy poco capital. Entre medio la valuacion de la propiedad. O sea la rentabilidad del negocio es bien grande.
 
edo1234 dijo:
Es que depende po. Si pides un credito al 100% o 90% y te resulta el negocio quiere decir que te compraste un depto o varios con muy poco capital. Entre medio la valuacion de la propiedad. O sea la rentabilidad del negocio es bien grande.
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Ya no existen créditos al 90%, están dando máximo 80%.
 
carlo-batero dijo:
Barrios nuevos? relativamente nuevos... Chicureo lo llevan promocionando desde fines de los 80's , apostando a que en algun momento se transforme en una nueva Vitacura, cosa que ya no sucedio.

El Chicureo REAL es el que se erige desde el Condominio Las Brisas en direccion al sur , incluyendo Piedra Roja y Chamisero "entre comillas" (que vendria a ser lo mas nuevo) , todo lo que no este circunscrito a esta area es simplemente COLINA a secas.(lo cual no tiene nada de malo pero es bueno diferenciar : a un trabuco le dicen mina pero en esencia yo no diria que es una mina ) .

Este sector siempre ha padecido el problema de la distancia, conectividad y los altos costos de llegar a un trabajo en Santiago, piensa que la radal nororiente cobra como 2500 pesos de ida y recien te deja en el limite de Huechuraba y Vitacura , onda si vives en Chicureo y trabajas en Maipu por ejemplo el costo se eleva exponencialmente.

Para no extenderme mas, la plusvalia es muy artificial pues al lado de condominios de +10000 UF esta lleno de terrenos baldios donde pueden construir cualquier cosa, arrendar una casa ahi en 1 millon de pesos es una tarea imposible practicamente(en el caso que compres para dejarla arrendada), Vender la casa en el caso de que te aburres? un parto casi imposible.
Las areas verdes son escasas , no hay donde xuxa ir mas que la laguna con a tirar comida a los patos y para de contar. El Jumbo que hay en Chamisero es chico , no hay de todo ,la misma gente ahi reclama que tienen que ir a Vitacura a comprar algunas cosas , no tiene un puto sentido.(Vitacura esta a 20 Kilometros de Chamisero por la radal , no es ir a la esquina)
La unica area donde hay "servicios " es en Av Chicureo pero es poco , no hay de todo y siempre hay taco pues es de solo 1 via.

Sin ir mas lejos en Chamisero y Piedra Roja las propiedades usadas hacen nata(entra a portalinmobiliario) , hay muchisimas en venta por lo mismo se dejo de construir casas nuevas , pondera lo anterior a que en la interseccion de Av Chamisero con Av el Valle constuiran 6 torres de departamentos.

La sucursal de la clinica las Condes en la rotonda es Chica y no hay especialidades , la de la Alemana da pena , es casi un container quedice Clinica Alemana.

Sector de lujo ? tal vez en algun momento lo fue , ir a vivir a una zona rural como Chicureo solo tiene sentido si vives en una casa de unos 200+ mts2 y en un terreno de 1000 mts2 , seria el equivalente a vivir en una parcela ,ganas espacio pero pierdes en distancia , vivir en una casa de 120 mts2 y 300 de terreno no tiene un puto sentido , al final de Av Pedro Rabat en Piedra roja construyeron el 2018 casas a 7000 UF y ahi estan poh , aun no se logran vender.

Ciudad de los Valles y Izarra padecen de algo similar pero incluso peor , constuyeron un monton de casas amontonadas en el cerro (estilo Chamisero) pero la distribucion siempre me parecio horrible : casas que tienen mas escaleras que el Montezuma , hasta me parece peligroso si tienes ninos , los condominios son feos por dentro y me parece que hay solo 1 supermercado para todo , nicagando me iria a vivir ahi , te encargo tener que ir a trabajar a Stgo en micro , es un verdadero parto., los tacos los fin de semana o en las tardes son pan de cada dia al menos en este caso no se paga peaje.






-10.000 viviendas menos pero aun asi se vendieron , lo cual ya es todo un merito si consideramos que Santiago estuvo practicamente encerrado de Marzo a Septiembre (7 mese del ano )

-el 4,7 se fue de Stgo pero dia a dia llegan turistas permanentes sin control , cuantos llegaron este ano ?pongo las manos al fuego que mas de ese 4,7.
Chile es un pais tan disimil en que de ninguna manera ir a vivir a regiones puede ser una tendencia , las grandes areas de salud , educacion y servciios estan en Santiago por lo tanto es muy probable que los hijos de los que se van tengan que retornar en algun momento de sus vidas.
Ojo que en general hablamos de regiones del sur , porque el norte ni hablar.

- El unico detalle que falta compadre es que cuando las inmobiliarias aumentan su horizonte de venta inmediatamente dejan de construir , restringiendo la oferta(las inmobiliarias funcionan como conglomerado agrupadas en la CchC), hoy por hoy existen poquisimos proyectos de casas nuevas en Stgo. y lo peor y absurdo es que a pesar de que venden menos han aumentado los precios igual, como xuxa se explica esto?

Es un Monopolio en que se reparten cuotas de mercado, no se vende un proyecto ? Ok , entonces no se contruye otro , simple.
Cuando esta vendido en un 70% recien se comienza a construir otro nuevo y asi sucesivamente, de esta forma se restringe la oferta de propiedades nuevas y los precios se mantienen altos.

En Chile las empresas NO COMPITEN , Coexisten .

Hace un tiempo posteaban aca unos departamentos chicos en Estacion Central a 4000 UF , una locura.


La solucion o salida a este entuerto? Casas usadas , ya esta construida puedes ponderar su vejez , ver el barrio , la conectividad , valor de los arriendos en el tiempo , etc..
El problema es que el Chileno promedio le da mucho valor a lo NUEVO y mira a huevo lo usado , consideremos que en una casa nueva se deben invertir hartas lucas para dejarla bonita : jardin , luminaria , pergola , riego , etc...
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Buena info compadre. En realidad hablaba de barrios nuevos pensando en Izarra en pudahuel (tiene ene proyectos nuevos) y Santa Elena en chicureo norte. Casas nuevas entre 6.000-12.000 UF.
Si el sector se potencia, tendria sentido el precio (caro, pero es lo que hay...) pero si sigue siendo un peladero poco apetecido o que cuesta re-vender, mala la wea. Eso estoy tratando de decidir.
 
159267348 dijo:
Buena info compadre. En realidad hablaba de barrios nuevos pensando en Izarra en pudahuel (tiene ene proyectos nuevos) y Santa Elena en chicureo norte. Casas nuevas entre 6.000-12.000 UF.
Si el sector se potencia, tendria sentido el precio (caro, pero es lo que hay...) pero si sigue siendo un peladero poco apetecido o que cuesta re-vender, mala la wea. Eso estoy tratando de decidir.
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Pero has ido a ambos sectores? los has conocido bien? te gusta?
Santa Elena queda a la xuxa del mundo y el sector no tiene comercio ni servicios , ojo que Santa Elena es Colina no mas , que le incluyan el nombre "Chicureo" es mero marketing , Chicureo norte no existe en terminos practicos (aqui volvemos al ejemplo de los trabucos).

Izarra , idem que el caso anterior , aunque en este caso es casi como la sabana africana.

Ambos sectores son impotenciables ,lejanos ,plusvalia cero, rodeados de terrenos baldios y que pueden construir cualquier cosa., el riesgo es alto .
Echale una mirada a las casas usadas en Santa Elena , con piscina , calefaccion central y todo el pack por 7000 UF.
 
Última edición:
coincido con que colina es una mierda. Un tio se compró muy cerca del trewhela hace años y hace poco me animé a echarme una hora y tanto manejando para llegar a su casa. Era un barrio bonito, pero de unas 100 casas, algo así, de clase media no m!ás. El día del pico les pondrán servicios. No hay volumen ni ingresos que lo justifiquen. Para él vale la pena, pues trabaja a cinco minutos, su esposa es dueña de casa, y el hijo menor estudia por ahí.... pero el hijo mayor va a la utfsm en vitacura, y hubo que comprarle auto al wn.
 
carlo-batero dijo:
Pero has ido a ambos sectores? los has conocido bien? te gusta?
Santa Elena queda a la xuxa del mundo y el sector no tiene comercio ni servicios , ojo que Santa Elena es Colina no mas , que le incluyan el nombre "Chicureo" es mero marketing , Chicureo norte no existe en terminos practicos (aqui volvemos al ejemplo de los trabucos).

Izarra , idem que el caso anterior , aunque en este caso es casi como la sabana africana.

Ambos sectores son impotenciables ,lejanos ,plusvalia cero, rodeados de terrenos baldios y que pueden construir cualquier cosa., el riesgo es alto .
Echale una mirada a las casas usadas en Santa Elena , con piscina , calefaccion central y todo el pack por 7000 UF.
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De acuerdo con que es "colina" no más, me da lo mismo el lado arribista de ambos barrios (que es súper evidente).

He andado de pasada, estoy buscando que mi familia cercana pueda comprar para vivir tranquilos, y en ese sentido los barrios cerrados se ven súper bien.
La distancia no es tanto problema, porque no van presencial al trabajo, pero sí me preocupa que en 5 o 10 años se pueda vender o arrendar a buen precio, porque quizás no será para estar ahí "para siempre". Por eso mi foco en la plusvalía.

Chicureo me parece mucho más lejano que Izarra y más caro (para mi no se justifica), aunque es cierto que Izarra está al borde de nada, y es como un oasis artificial.
Imagino que si siguen construyendo y pasa algo como pasó en Maipú en los 90s, que terminaron llenando camino a melipilla, sería para bien porque las villas de ahí ya no son oasis, pero si al lado se instala una toma, sería como las weas.
 
159267348 dijo:
De acuerdo con que es "colina" no más, me da lo mismo el lado arribista de ambos barrios (que es súper evidente).

He andado de pasada, estoy buscando que mi familia cercana pueda comprar para vivir tranquilos, y en ese sentido los barrios cerrados se ven súper bien.
La distancia no es tanto problema, porque no van presencial al trabajo, pero sí me preocupa que en 5 o 10 años se pueda vender o arrendar a buen precio, porque quizás no será para estar ahí "para siempre". Por eso mi foco en la plusvalía.

Chicureo me parece mucho más lejano que Izarra y más caro (para mi no se justifica), aunque es cierto que Izarra está al borde de nada, y es como un oasis artificial.
Imagino que si siguen construyendo y pasa algo como pasó en Maipú en los 90s, que terminaron llenando camino a melipilla, sería para bien porque las villas de ahí ya no son oasis, pero si al lado se instala una toma, sería como las weas.
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Entre Santa Elena y Izarra , no me quedo con ninguno , ambos resultaran dificiles de arrendar en el futuro.
Mencionas Maipu , yo tengo una casa en Ciudad Satelite (la arriendo como local comercial) y siempre es un tema la distancia y eso que dentro ahi hay de todo y tan lejos no es, siempre he terminado arrendandola a gente de ahi mismo .

Te recomendaria Alto Macul ,en la Florida , no es de todo mi gusto pero hay condominios cerrados que son bonitos, creo que si lo podras arrendar a futuro y al menos no es tan lejos .
 
HuascoBajino dijo:
quéeee?! o_O
vivo a un par de cuadras de esa estación, desde hace hartos años, y solía pasar a diario por ahí, y nunca jamás he visto a nadie vender en el suelo o algo siquiera parecido a un mercado persa.

quien te contó eso claramente no tiene idea.

Hay una feria que se pone los sábados, pero es al estilo del sector: nadie vocifera, venden puras cositas light, sobrevaloradas, y que puedes pagar con tarjeta jajajajaja
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Aunque era curioso ver como medio haití se movilizaba todas las mañanas y noches, tanto en micro como metro
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carlo-batero dijo:
Una noche hace un tiempo fui a dejar alguien a ese metro(tipo 20 horas previo a la pandemia) y en las escaleras era un persa .
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Wn con suerte eran 10 vendedores de super8/onces todos meados en total de las 4 salidas, a veces hasta menos
 
Última edición:
La cantidad de suelo es objetivamente limitada por eso dudo que los precios bajen sustancialmente, pero lo que sí quizás ocurra es una redistribución de los precios a lo largo del país. Ahora, si el teletrabajo se vuelve normal entonces mucha gente eventualmente optará por arrancar de Santiago, pero como los chilenos igual son animales de costumbre pueden pasar años antes de que la capital se empiece a desocupar significativamente, lo que da tiempo de sobra a TODAS las regiones que están al debe en cuanto a desarrollo y entretención para que se actualicen.

Sin embargo, en este momento exacto un santiaguino promedio no sobrevive pero ni cagando en ciudades chicas donde no hay ni una hueá, por algo los huasos llevan decenios arrancando de los campos pasados a mierda de perro y caballo donde nacieron, un flujo de gente que no ha disminuído porque la situación está básicamente igual, el 90% de las regiones del país siguen siendo una soberana mierda.

Finalmente, a tooodo eso súmale el proceso constitucional, que agrega una cantidad de ruido demasiado grande como para emitir una opinión "infalible".
 
Cipas... una preguntita.
Porqué a la banca y/o retail le es mas " interesante e importante" un weon qe saca 3 o 4 deptos a 30 años en vez de uno que tiene un activo( propiedad pagada en su totalidad) ???
Y lo
carlo-batero dijo:
Barrios nuevos? relativamente nuevos... Chicureo lo llevan promocionando desde fines de los 80's , apostando a que en algun momento se transforme en una nueva Vitacura, cosa que ya no sucedio.

El Chicureo REAL es el que se erige desde el Condominio Las Brisas en direccion al sur , incluyendo Piedra Roja y Chamisero "entre comillas" (que vendria a ser lo mas nuevo) , todo lo que no este circunscrito a esta area es simplemente COLINA a secas.(lo cual no tiene nada de malo pero es bueno diferenciar : a un trabuco le dicen mina pero en esencia yo no diria que es una mina ) .

Este sector siempre ha padecido el problema de la distancia, conectividad y los altos costos de llegar a un trabajo en Santiago, piensa que la radal nororiente cobra como 2500 pesos de ida y recien te deja en el limite de Huechuraba y Vitacura , onda si vives en Chicureo y trabajas en Maipu por ejemplo el costo se eleva exponencialmente.

Para no extenderme mas, la plusvalia es muy artificial pues al lado de condominios de +10000 UF esta lleno de terrenos baldios donde pueden construir cualquier cosa, arrendar una casa ahi en 1 millon de pesos es una tarea imposible practicamente(en el caso que compres para dejarla arrendada), Vender la casa en el caso de que te aburres? un parto casi imposible.
Las areas verdes son escasas , no hay donde xuxa ir mas que la laguna con a tirar comida a los patos y para de contar. El Jumbo que hay en Chamisero es chico , no hay de todo ,la misma gente ahi reclama que tienen que ir a Vitacura a comprar algunas cosas , no tiene un puto sentido.(Vitacura esta a 20 Kilometros de Chamisero por la radal , no es ir a la esquina)
La unica area donde hay "servicios " es en Av Chicureo pero es poco , no hay de todo y siempre hay taco pues es de solo 1 via.

Sin ir mas lejos en Chamisero y Piedra Roja las propiedades usadas hacen nata(entra a portalinmobiliario) , hay muchisimas en venta por lo mismo se dejo de construir casas nuevas , pondera lo anterior a que en la interseccion de Av Chamisero con Av el Valle constuiran 6 torres de departamentos.

La sucursal de la clinica las Condes en la rotonda es Chica y no hay especialidades , la de la Alemana da pena , es casi un container quedice Clinica Alemana.

Sector de lujo ? tal vez en algun momento lo fue , ir a vivir a una zona rural como Chicureo solo tiene sentido si vives en una casa de unos 200+ mts2 y en un terreno de 1000 mts2 , seria el equivalente a vivir en una parcela ,ganas espacio pero pierdes en distancia , vivir en una casa de 120 mts2 y 300 de terreno no tiene un puto sentido , al final de Av Pedro Rabat en Piedra roja construyeron el 2018 casas a 7000 UF y ahi estan poh , aun no se logran vender.

Ciudad de los Valles y Izarra padecen de algo similar pero incluso peor , constuyeron un monton de casas amontonadas en el cerro (estilo Chamisero) pero la distribucion siempre me parecio horrible : casas que tienen mas escaleras que el Montezuma , hasta me parece peligroso si tienes ninos , los condominios son feos por dentro y me parece que hay solo 1 supermercado para todo , nicagando me iria a vivir ahi , te encargo tener que ir a trabajar a Stgo en micro , es un verdadero parto., los tacos los fin de semana o en las tardes son pan de cada dia al menos en este caso no se paga peaje.






-10.000 viviendas menos pero aun asi se vendieron , lo cual ya es todo un merito si consideramos que Santiago estuvo practicamente encerrado de Marzo a Septiembre (7 mese del ano )

-el 4,7 se fue de Stgo pero dia a dia llegan turistas permanentes sin control , cuantos llegaron este ano ?pongo las manos al fuego que mas de ese 4,7.
Chile es un pais tan disimil en que de ninguna manera ir a vivir a regiones puede ser una tendencia , las grandes areas de salud , educacion y servciios estan en Santiago por lo tanto es muy probable que los hijos de los que se van tengan que retornar en algun momento de sus vidas.
Ojo que en general hablamos de regiones del sur , porque el norte ni hablar.

- El unico detalle que falta compadre es que cuando las inmobiliarias aumentan su horizonte de venta inmediatamente dejan de construir , restringiendo la oferta(las inmobiliarias funcionan como conglomerado agrupadas en la CchC), hoy por hoy existen poquisimos proyectos de casas nuevas en Stgo. y lo peor y absurdo es que a pesar de que venden menos han aumentado los precios igual, como xuxa se explica esto?

Es un Monopolio en que se reparten cuotas de mercado, no se vende un proyecto ? Ok , entonces no se contruye otro , simple.
Cuando esta vendido en un 70% recien se comienza a construir otro nuevo y asi sucesivamente, de esta forma se restringe la oferta de propiedades nuevas y los precios se mantienen altos.

En Chile las empresas NO COMPITEN , Coexisten .

Hace un tiempo posteaban aca unos departamentos chicos en Estacion Central a 4000 UF , una locura.


La solucion o salida a este entuerto? Casas usadas , ya esta construida puedes ponderar su vejez , ver el barrio , la conectividad , valor de los arriendos en el tiempo , etc..
El problema es que el Chileno promedio le da mucho valor a lo NUEVO y mira a huevo lo usado , consideremos que en una casa nueva se deben invertir hartas lucas para dejarla bonita : jardin , luminaria , pergola , riego , etc...
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Ud sabe harto. Me enorgullece pertenecer a este cuchitril y saber que existen mentes brillantes como ud:idolo::idolo::idolo::idolo::idolo::idolo::idolo::idolo::idolo::idolo:
 
elquetelometerico dijo:
Cipas... una preguntita.
Porqué a la banca y/o retail le es mas " interesante e importante" un weon qe saca 3 o 4 deptos a 30 años en vez de uno que tiene un activo( propiedad pagada en su totalidad) ???
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será porque el primero genera ingresos de esos activos y el segundo no?
 
Depende mucho de su carga de deuda y cuanto lleva amortizado.

En general, a más deuda, más riesgo, y los bancos te mandan a webiar a otro banco, caja o mutuaria.
 
159267348 dijo:
Buena info compadre. En realidad hablaba de barrios nuevos pensando en Izarra en pudahuel (tiene ene proyectos nuevos) y Santa Elena en chicureo norte. Casas nuevas entre 6.000-12.000 UF.
Si el sector se potencia, tendria sentido el precio (caro, pero es lo que hay...) pero si sigue siendo un peladero poco apetecido o que cuesta re-vender, mala la wea. Eso estoy tratando de decidir.
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Compadre en Izarra te encargo el taco de hora y media solo desde pajaritos que se arma desde las 6 de la tarde.
 
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